Αγορά ακινήτων σε Βουλιαγμένη, Βούλα και Βάρη-Βάρκιζα το 2026

Το Γ' τρίμηνο του 2026, η μέση τιμή ζήτησης για διαμερίσματα στη Βουλιαγμένη, τη Βούλα και τη Βάρη-Βάρκιζα διαμορφώνεται στα 5.542,3 €/τ.μ. (CASAFARI Area Insights, συνδυαστικά για τις τρεις δημοτικές ενότητες, χωρίς ακραίες τιμές). Η τιμή είναι αυξημένη κατά 1,5% σε σχέση με έναν χρόνο πριν και κατά 15,8% από το Β' τρίμηνο του 2024, ωστόσο η αγορά κινείται πλέον οριζόντια επί τέσσερα τρίμηνα, με το Γ' τρίμηνο του 2026 να είναι κατά 0,2% χαμηλότερο από το Β'. Τα στοιχεία αυτά αποτυπώνουν τιμές ζήτησης από αγγελίες και όχι συμβολαιογραφικές τιμές: η ίδια η Βουλιαγμένη κινείται πολύ πάνω από τον συνδυασμένο μέσο όρο, ενώ η Βάρη και η Άνω Βούλα τον συγκρατούν χαμηλότερα. Ο παρών οδηγός αναλύει τις διαφορές μεταξύ των τριών ενοτήτων, την επίδραση του Ελληνικού και το φορολογικό και ρυθμιστικό πλαίσιο του 2026.

Το φθινόπωρο του 2025, ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος τριών υπνοδωματίων, κατασκευής τέλους της δεκαετίας του 1970 στην Άνω Βούλα, έβγαλε το ακίνητό του στην αγορά θεωρώντας δεδομένο ότι η διψήφια ετήσια άνοδος θα συνεχιζόταν. Έναν χρόνο αργότερα, το φθινόπωρο του 2026, διαπιστώνει ότι η ζητούμενη τιμή στο διπλανό, πανομοιότυπο διαμέρισμα δεν έχει μεταβληθεί ούτε κατά ένα ευρώ εδώ και δώδεκα μήνες. Τα δεδομένα της CASAFARI δίνουν ακριβή αριθμητική διάσταση σε αυτό που ήδη αντιλαμβάνονται οι ιδιοκτήτες και οι μεσίτες στην Αθηναϊκή Ριβιέρα: η αγορά παραμένει στην κορυφή της χώρας, αλλά η περίοδος της αυτόματης ανατίμησης έχει ολοκληρωθεί.

Τι κοστίζει ένα διαμέρισμα σε Βουλιαγμένη, Βούλα και Βάρη-Βάρκιζα το 2026;

Σύμφωνα με την τεκμηρίωση του Area Insights στο developers.casafari.com (στα αγγλικά), το Γ' τρίμηνο του 2026 (ερώτημα της 23/10/2026) η μέση τιμή ζήτησης διαμερισμάτων στις τρεις δημοτικές ενότητες συνδυαστικά ανέρχεται σε 5.542,3 €/τ.μ., αφού αφαιρεθούν οι ακραίες τιμές. Από το Β' τρίμηνο του 2024 (4.787,8 €/τ.μ.), που αποτελεί το πρώτο τρίμηνο με πλήρη πραγματικά δεδομένα στη σειρά, η σωρευτική άνοδος φτάνει τα 754,5 €/τ.μ. ή +15,8% μέσα σε εννέα τρίμηνα. Η ανάλυση της τάσης ξεκινά αυστηρά από το Β' τρίμηνο του 2024.

Είναι χρήσιμο να αποσαφηνιστεί τι ακριβώς μετρά η κάθε πηγή της αγοράς. Η σειρά της CASAFARI καταγράφει τιμές ζήτησης από ευρετηριασμένες αγγελίες, ενοποιώντας τις διπλοεγγραφές του ίδιου ακινήτου σε διαφορετικά γραφεία. Αντίθετα, η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) καταρτίζει τον δείκτη της από εκτιμήσεις τραπεζών, ενώ οι εγχώριες πύλες αγγελιών χρησιμοποιούν διαφορετική γεωγραφική οριοθέτηση για το σύνολο των Νοτίων Προαστίων. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τα μεγέθη δεν ταυτίζονται, ενώ ο συνδυασμένος μέσος όρος των τριών νοτιότερων δημοτικών ενοτήτων παραμένει πάνω από το διπλάσιο του πανελλαδικού μέσου όρου.

Ο Δήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης εκτείνεται σε απόσταση 16 έως 25 χιλιομέτρων νότια του κέντρου της Αθήνας, ανάμεσα στους πρόποδες του Υμηττού και τον Σαρωνικό Κόλπο, και απέχει 20 έως 25 λεπτά από τον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών μέσω της Αττικής Οδού. Σύμφωνα με την Απογραφή 2021 της ΕΛΣΤΑΤ για τον μόνιμο πληθυσμό, ο δήμος αριθμεί 52.546 μόνιμους κατοίκους, οι οποίοι κατανέμονται άνισα: 31.497 στη Βούλα, 16.717 στη Βάρη και μόλις 4.332 στη Βουλιαγμένη.

Γιατί οι τιμές σταμάτησαν να ανεβαίνουν το 2026;

Η εξέλιξη των ζητούμενων τιμών στη σειρά του Area Insights της CASAFARI (σελίδα στα αγγλικά) χωρίζεται σε δύο ευδιάκριτες φάσεις. Η πρώτη, κατά τη διετία 2024–2025, χαρακτηρίστηκε από ταχεία κάλυψη εδάφους: η ετήσια άνοδος καταγράφηκε στο +13,5% το Β' τρίμηνο του 2025, στο +11,3% το Γ' τρίμηνο του 2025 (5.459,1 €/τ.μ.) και στο +8,1% το Δ' τρίμηνο του 2025 (5.441,3 €/τ.μ.).

Η δεύτερη φάση, από τα τέλη του 2025 και καθ' όλη τη διάρκεια του 2026, είναι ένα καθαρό πλατό. Επί τέσσερα διαδοχικά τρίμηνα η μέση τιμή ζήτησης κινείται σε ένα στενό εύρος μεταξύ 5.441,3 και 5.553,2 €/τ.μ.: 5.441,3 €/τ.μ. το Δ' 2025, 5.479,0 €/τ.μ. το Α' 2026, 5.553,2 €/τ.μ. το Β' 2026 και 5.542,3 €/τ.μ. το Γ' 2026. Η ετήσια μεταβολή επιβραδύνθηκε διαδοχικά σε +2,9% το Α' τρίμηνο του 2026, +2,2% το Β' τρίμηνο και +1,5% (+83,2 €/τ.μ.) το Γ' τρίμηνο του 2026, ενώ σε τριμηνιαία βάση το τελευταίο τρίμηνο σημειώνει οριακή υποχώρηση -0,2% (-10,9 €/τ.μ.).

Τρίμηνο	Μέση τιμή ζήτησης (€/τ.μ.)	Ετήσια μεταβολή	Τριμηνιαία μεταβολή
Β' 2024	4.787,8	—	—
Β' 2025	5.433,2	+13,5%	—
Γ' 2025	5.459,1	+11,3%	+0,5%
Δ' 2025	5.441,3	+8,1%	-0,3%
Α' 2026	5.479,0	+2,9%	+0,7%
Β' 2026	5.553,2	+2,2%	+1,4%
Γ' 2026	5.542,3	+1,5%	-0,2%

Η εικόνα αυτή αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον όταν αντιπαραβληθεί με τον δείκτη τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος για το Β' τρίμηνο 2026 (δημοσίευση 15/9/2026). Σε ολόκληρη τη χώρα οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά +5,5% σε ετήσια βάση το Β' τρίμηνο του 2026 (+6,2% τα νέα, +5,0% τα παλαιά) και στην Αθήνα συνολικά κατά +5,0% (έναντι +5,7% και +5,2% αντίστοιχα το Α' τρίμηνο του 2026, μετά από μέση ετήσια άνοδο +9,1% το 2024 και +8,3% το 2025). Το συμπέρασμα από τις γενικότερες τάσεις της αγοράς ακινήτων (στα αγγλικά) είναι σαφές: το ακριβότερο τμήμα της Αθηναϊκής Ριβιέρας, που προηγήθηκε του ανοδικού κύκλου της πρωτεύουσας, κινείται πλέον πιο αργά από τον μέσο όρο της Αθήνας.

Στην πράξη, χωρίς καμία διάθεση πρόβλεψης για τα επόμενα τρίμηνα, τα δεδομένα μέχρι το Γ' τρίμηνο του 2026 δείχνουν δύο πράγματα. Για τον ιδιοκτήτη που πωλεί, η υπερτιμολόγηση με βάση τις προσδοκίες του 2025 οδηγεί σε μεγάλους χρόνους αναμονής, καθώς η αγορά δεν απορροφά πλέον αυτόματα τις αυξήσεις. Για τον αγοραστή, η σταθεροποίηση δημιουργεί εκ νέου περιθώριο διαπραγμάτευσης, ιδίως σε μεταχειρισμένα διαμερίσματα χωρίς θέα θάλασσα που παραμένουν ενεργά στις αγγελίες επί μήνες.

Πού διαφέρουν η Βουλιαγμένη, η Βούλα και η Βάρη-Βάρκιζα;

Ο συνδυασμένος μέσος όρος των 5.542,3 €/τ.μ. δεν πρέπει ποτέ να εκλαμβάνεται ως «τιμή Βουλιαγμένης». Στην πραγματικότητα συγκεράζει τρεις διακριτές αγορές: η Βουλιαγμένη βρίσκεται πολύ πάνω από αυτό το επίπεδο, ενώ η Βάρη και τα ημιορεινά τμήματα της Βούλας το έλκουν προς τα κάτω.

• Βουλιαγμένη: Με μόλις 4.332 μόνιμους κατοίκους (ΕΛΣΤΑΤ, 2021) και αυστηρούς περιορισμούς δόμησης λόγω δασικών εκτάσεων και ζωνών Natura γύρω από τη Λίμνη Βουλιαγμένης, διαθέτει το πιο σπάνιο απόθεμα στη χώρα. Το Καβούρι, το Μεγάλο Καβούρι και ο Λαιμός συγκεντρώνουν αυτοτελείς βίλες και ελάχιστα νεόδμητα διαμερίσματα με ανεμπόδιστη θέα, δίπλα στην Astir Beach, το Four Seasons Astir Palace, τον Ναυτικό Όμιλο και τη μαρίνα Βουλιαγμένης. Διατηρεί έντονο εποχικό χαρακτήρα.
• Βούλα: Συγκεντρώνει το μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού (31.497 κάτοικοι) και του κτιριακού αποθέματος. Χαρακτηρίζεται από πολυκατοικίες των δεκαετιών 1970 και 1980 κοντά στη Λεωφόρο Ποσειδώνος και γύρω από την κεντρική αγορά, καθώς και νεότερες κατασκευές στην Άνω Βούλα και το Πανόραμα. Αποτελεί την κλασική αγορά κύριας κατοικίας για αθηναϊκές οικογένειες και όσους μετακινούνται νοτιότερα από τη Γλυφάδα.
• Βάρη-Βάρκιζα: Με 16.717 κατοίκους, προσφέρει το πιο προσιτό σημείο εισόδου στον δήμο. Η ενδοχώρα της Βάρης προσελκύει οικογένειες που αναζητούν μονοκατοικίες και μεζονέτες με κήπο, ενώ η Βάρκιζα διαθέτει παραθαλάσσιο απόθεμα διαμερισμάτων, μαρίνα και αισθητή παρουσία εξοχικής κατοικίας.

Επειδή το παραλιακό μέτωπο είναι πλήρως δομημένο, η νέα προσφορά προέρχεται σχεδόν αποκλειστικά από κατεδαφίσεις παλαιών κτισμάτων και αντιπαροχές σε οικόπεδα των δεκαετιών 1960–1980. Οι συναλλαγές πραγματοποιούνται κατά κύριο λόγο με ίδια κεφάλαια. Τη βάση της ζήτησης αποτελούν εύπορα ελληνικά νοικοκυριά, πλαισιωμένα από ομογενείς (ΗΠΑ, Αυστραλία, Ηνωμένο Βασίλειο, Γερμανία), αγοραστές από τη Βόρεια και Δυτική Ευρώπη, το Ισραήλ, τον Λίβανο και τις χώρες του Κόλπου, καθώς και μια μικρότερη σε όγκο αλλά υψηλότερης αξίας ροή επενδυτών Golden Visa που αξιοποιούν τα εργαλεία της CASAFARI για επενδυτές (στα αγγλικά).

Τι αλλάζει το Ελληνικό για τα νότια προάστια;

Ακριβώς βορειοδυτικά της Βούλας, η ανάπλαση του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό από τη Lamda Development έχει αναδιαμορφώσει τις προσδοκίες για ολόκληρη την παραλιακή ζώνη. Σύμφωνα με δημοσιεύματα του Οκτωβρίου 2026 για την πορεία του Riviera Tower στο Ελληνικό, ο ουρανοξύστης έφτασε στο τελικό του ύψος των 200 μέτρων και των 50 ορόφων τον Ιούλιο του 2026, με την παράδοση να τοποθετείται πλέον για το 2027 (έναντι αρχικού στόχου για το Α' τρίμηνο του 2026). Παράλληλα, στις 20/7/2026 άνοιξε η πρώτη φάση του Ellinikon Sports Park, ενώ το εμπορικό συγκρότημα Riviera Galleria αναμένεται επίσης το 2027.

Για την αγορά της Βούλας, το έργο έχει διττή ανάγνωση. Από τη μία πλευρά, η γειτνίαση με ένα μητροπολιτικό πάρκο, νέες αθλητικές υποδομές και αναβαθμισμένο παραλιακό μέτωπο ενισχύει τη θέση του προαστίου. Από την άλλη πλευρά, η σταδιακή διάθεση μεγάλου όγκου νέων, σύγχρονων κατοικιών εντός του Ελληνικού δημιουργεί άμεσο ανταγωνισμό για το μεταχειρισμένο απόθεμα των δεκαετιών 1970–1980 στη Βούλα, καθώς απευθύνεται εν μέρει στο ίδιο αγοραστικό κοινό. Στην εξίσωση συνυπολογίζονται, χωρίς δραματοποίηση, οι χρονικές μεταθέσεις των παραδόσεων και οι εκκρεμείς δικαστικές προσφυγές κατοίκων και όμορων δήμων.

ΦΠΑ, ΦΜΑ, Golden Visa και βραχυχρόνια μίσθωση: τι ισχύει το 2026;

Το θεσμικό και φορολογικό πλαίσιο που διέπει τις αγοραπωλησίες και την εκμετάλλευση ακινήτων στον Δήμο Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης το 2026 συνοψίζεται στα εξής σημεία:

• ΦΜΑ 3% και αναστολή ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα: Οι μεταβιβάσεις ακινήτων που δεν υπάγονται σε ΦΠΑ επιβαρύνονται με Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) 3% επί της φορολογητέας αξίας (της μεγαλύτερης μεταξύ αντικειμενικής αξίας και συμβολαιογραφικού τιμήματος), σύμφωνα με την ΑΑΔΕ για ΦΜΑ, ΕΝΦΙΑ και Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Για τα νεόδμητα, η παράταση της αναστολής ΦΠΑ στα ακίνητα έως 31/12/2026 (KPMG, 20 Νοεμβρίου 2025) (τροποποίηση του άρθρου 70 του Κώδικα ΦΠΑ) σημαίνει ότι τα αδιάθετα ακίνητα κατασκευαστών με άδειες από το 2006 και μετά μεταβιβάζονται επίσης με ΦΜΑ 3% αντί ΦΠΑ 24%, κατόπιν αίτησης του κατασκευαστή. Καθώς η τρέχουσα αναστολή λήγει στις 31/12/2026 και τυχόν νέα παράταση απαιτεί νεότερη νομοθετική πράξη, οι αγοραστές νεόδμητων οφείλουν να επιβεβαιώνουν το καθεστώς του συγκεκριμένου ακινήτου με τον συμβολαιογράφο τους.
• ΕΝΦΙΑ και αντικειμενικές αξίες: Οι δημοτικές ενότητες Βουλιαγμένης, Βούλας και Βάρης-Βάρκιζας κατατάσσονται στις υψηλότερες ζώνες αντικειμενικών αξιών της Περιφέρειας Αττικής, γεγονός που επηρεάζει τόσο τον ετήσιο ΕΝΦΙΑ όσο και τα τεκμήρια διαβίωσης.
• Golden Visa στα 800.000 €: Βάσει του άρθρου 64 του ν. 5100/2024 (ΦΕΚ Α' 49/5.4.2024), όπως εξειδικεύεται στην Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής για το όριο Golden Visa στην Αττική, το ελάχιστο όριο επένδυσης σε ολόκληρη την Περιφέρεια Αττικής ανέρχεται σε 800.000 €. Η επένδυση πρέπει να αφορά ένα μόνο ακίνητο με ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τ.μ. (οι βοηθητικοί χώροι δεν προσμετρώνται στα 120 τ.μ.), ενώ απαγορεύεται ρητά η βραχυχρόνια μίσθωση και η χρήση του ακινήτου ως έδρας ή υποκαταστήματος εταιρείας. Το όριο των 400.000 € ισχύει μόνο εκτός Αττικής, ενώ η εξαίρεση των 250.000 € αφορά αποκλειστικά αλλαγή χρήσης σε κατοικία ή αποκατάσταση διατηρητέων.
• Βραχυχρόνια μίσθωση (ΑΜΑ): Σύμφωνα με τα στοιχεία για τις ζώνες περιορισμού βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2026, η αναστολή έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) αφορά το 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων έως τις 31/12/2026 (τον Σεπτέμβριο του 2026 ανακοινώθηκε παράταση έως το τέλος του 2027, χωρίς ακόμη δημοσιευμένη νομική πράξη έως τις 23/9/2026) και το κέντρο της Θεσσαλονίκης από 1/7/2026. Ο Δήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης δεν περιλαμβάνεται σε ζώνη αναστολής τον Οκτώβριο του 2026, αν και οι ζώνες μπορούν να επεκταθούν με Κοινή Υπουργική Απόφαση. Από την 1/10/2025 ισχύουν υποχρεωτικές προδιαγραφές (ασφάλιση αστικής ευθύνης, ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρας, φαρμακείο), ενώ η μίσθωση χωρίς ΑΜΑ επισύρει πρόστιμο 50% των ακαθάριστων ετήσιων εσόδων με ελάχιστο τα 5.000 € (20.000 € στις ζώνες περιορισμού).
• Αγοραστές εκτός ΕΕ και ομογενείς: Για την απόκτηση ακινήτου απαιτείται έκδοση ελληνικού ΑΦΜ και άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα. Η Αττική δεν υπάγεται στις παραμεθόριες περιοχές, επομένως δεν απαιτείται ειδική άδεια αγοράς για πολίτες τρίτων χωρών.

Πώς ελέγχεται η σωστή τιμή πριν από αγορά ή πώληση;

Σε μια αγορά που κινείται οριζόντια, η αποτίμηση με βάση έναν γενικό μέσο όρο οδηγεί σε σφάλματα. Ένα διαμέρισμα κατασκευής 1978 στην Άνω Βούλα δεν μπορεί να τιμολογηθεί με βάση ένα νεόδμητο επί της Λεωφόρου Ποσειδώνος ή μια κατοικία στο Καβούρι. Η ορθή μεθοδολογία απαιτεί συγκριτικά στοιχεία (comparables) εντός της ίδιας δημοτικής ενότητας, στον ίδιο όροφο, με αντίστοιχη θέα, δεκαετία κατασκευής και ενεργειακή κατάσταση. Σημειώνεται ότι στον παρόντα οδηγό δεν παρατίθεται σειρά ενοικίων για αυτές τις τοποθεσίες, επομένως δεν εξάγεται ενδεικτική απόδοση (yield) από δεδομένα της CASAFARI.

Οι επαγγελματίες που θέλουν να αναπαραγάγουν τη χρονοσειρά του οδηγού ή να απομονώσουν την κάθε δημοτική ενότητα χωριστά μπορούν να χρησιμοποιήσουν το Area Insights με τη μετρική sale_apartment_psqm και τα τρία επιμέρους location ids της CASAFARI (5962976, 5963053, 5962997). Για την εξέταση μεμονωμένων ακινήτων και του ιστορικού αλλαγών τιμής μιας αγγελίας, η σελίδα για αποτιμήσεις, Comparables και μελέτη αγοράς (στα αγγλικά) καθώς και η online αποτίμηση ακινήτου (στα αγγλικά) προσφέρουν άμεση εικόνα των ενεργών και ιστορικών συγκριτικών της γειτονιάς.

Για ομάδες ανάπτυξης λογισμικού και αναλυτές που ενσωματώνουν δεδομένα στα δικά τους συστήματα, η πλήρης τεκμηρίωση Comparables και αποτίμησης (στα αγγλικά) περιγράφει τα ακριβή ερωτήματα API. Μπορείτε να δημιουργήσετε λογαριασμό και κλειδιά στο platform.casafari.com και να εξετάσετε αναλυτικά τις τιμές ζήτησης ανά δημοτική ενότητα μέσω του Area Insights της CASAFARI (σελίδα στα αγγλικά).