Ακίνητα στη Θεσσαλονίκη: τιμές, ενοίκια και αποδόσεις 2026

Η μέση ζητούμενη τιμή για διαμερίσματα στον Δήμο Θεσσαλονίκης έφτασε τα 2.809,6 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο 2026, καταγράφοντας ετήσια αύξηση 4,9 % σύμφωνα με τα CASAFARI Area Insights, ενώ το μέσο ζητούμενο ενοίκιο διαμορφώθηκε στα 11,4 €/τ.μ. τον μήνα, δίνοντας ενδεικτική μικτή απόδοση 4,9 %. Τα στοιχεία αυτά αφορούν ζητούμενες τιμές αγγελιών και όχι τελικές τιμές συμβολαίων. Ενδεικτικά, η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει ετήσια άνοδο 4,7 % για το Β΄ τρίμηνο 2026, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά συνεχίζει ανοδικά αλλά με ηπιότερο ρυθμό.

Ένα ζευγάρι που αναζητά σήμερα κατοικία στα ανατολικά του Δήμου βρίσκεται συχνά μπροστά σε ένα γνώριμο δίλημμα: ένα ευρύχωρο διαμέρισμα 80 τ.μ. σε πολυκατοικία του 1975 στη Χαριλάου που χρειάζεται ριζική ανακαίνιση, ή ένα έτοιμο, ανακαινισμένο δυάρι 60 τ.μ. δίπλα στον σταθμό του μετρό της 25ης Μαρτίου; Η απάντηση κρίνεται πλέον στη λεπτομέρεια των αριθμών, καθώς η απόσταση ανάμεσα στο παλαιό απόθεμα και το έτοιμο προς κατοίκηση ακίνητο έχει μεγαλώσει αισθητά.

Πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα στη Θεσσαλονίκη σήμερα;

Στην πράξη, η μέση ζητούμενη τιμή των 2.809,6 €/τ.μ. (CASAFARI Area Insights, Γ΄ τρίμηνο 2026) σημαίνει ότι ένα τυπικό διαμέρισμα 75 τ.μ. στον Δήμο Θεσσαλονίκης βγαίνει στην αγορά με αρχική τιμή γύρω στις 210.000 €. Αξίζει να σημειωθεί εξαρχής ότι οι αριθμοί αυτοί αποτυπώνουν τις ζητούμενες τιμές των ιδιοκτητών στις αγγελίες· στα συμβολαιογραφικά γραφεία οι πράξεις κλείνουν συνήθως χαμηλότερα, έπειτα από διαπραγμάτευση που εξαρτάται από την κατάσταση του κτιρίου και την ετοιμότητα του αγοραστή.

Η διασπορά γύρω από τον μέσο όρο είναι μεγάλη, παρότι δεν δημοσιεύεται επίσημη σειρά ανά συνοικία. Τα ακριβότερα ακίνητα εντοπίζονται στην παραλιακή ζώνη του κέντρου και στην περιορισμένη προσφορά νεόδμητων ή πλήρως ανακαινισμένων διαμερισμάτων, όπου τα ρετιρέ ξεπερνούν ενδεικτικά τα 4.000 €/τ.μ. στον αντίποδα, οι παλαιότερες πολυκατοικίες προς τη δυτική πλευρά του Δήμου, τα ημιυπόγεια ή οι όροφοι χωρίς ανελκυστήρα κινούνται αρκετά κάτω από τον δημοτικό μέσο όρο.

Τα δεδομένα προέρχονται από τα Area Insights της CASAFARI (σελίδα στα αγγλικά) για τον Δήμο Θεσσαλονίκης (location id 5949551, άντληση 23 Οκτωβρίου 2026). Το σύστημα συγκεντρώνει αγγελίες από πολλαπλές πύλες ακινήτων, ενοποιεί τις διπλοεγγραφές όταν το ίδιο διαμέρισμα προβάλλεται από διαφορετικά γραφεία και αφαιρεί τις ακραίες τιμές ώστε να προκύψει καθαρή χρονοσειρά.

Ανεβαίνουν ακόμα οι τιμές στη Θεσσαλονίκη ή φρενάρουν;

Η αγορά εξακολουθεί να ανεβαίνει, αλλά έχει κατεβάσει ταχύτητα σε σχέση με την προηγούμενη διετία. Σύμφωνα με τη σειρά του CASAFARI Area Insights, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμερισμάτων στον Δήμο αυξήθηκε από 2.335,0 €/τ.μ. το Δ΄ τρίμηνο 2024 σε 2.809,6 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο 2026, σημειώνοντας σωρευτική άνοδο 20,3 % μέσα σε επτά τρίμηνα. Σε όλη αυτή την περίοδο καταγράφηκε μόνο ένα οριακά πτωτικό τρίμηνο (το Δ΄ τρίμηνο 2025, με −0,2 %), ενώ η ετήσια μεταβολή από το Γ΄ τρίμηνο 2025 (2.678,2 €/τ.μ.) στο Γ΄ τρίμηνο 2026 διαμορφώθηκε στο +4,9 %. Τα τρίμηνα πριν από το Δ΄ τρίμηνο 2024 δεν παρουσιάζονται στο γράφημα, καθώς η βάση δεδομένων περιείχε τότε αραιές καταχωρίσεις που δεν αποτυπώνουν την πραγματική κίνηση της αγοράς.

Την ίδια ακριβώς εικόνα επιβράδυνσης δείχνουν και οι επίσημοι δείκτες τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος, Β΄ τρίμηνο 2026 (προσωρινά στοιχεία από εκτιμήσεις τραπεζών για την αστική περιοχή Θεσσαλονίκης, δημοσίευση 15 Σεπτεμβρίου 2026). Μετά από μέση ετήσια αύξηση 9,7 % το 2025 και 6,4 % το Α΄ τρίμηνο 2026, ο ετήσιος ρυθμός στη Θεσσαλονίκη υποχώρησε στο +4,7 % το Β΄ τρίμηνο 2026. Συγκριτικά, το ίδιο τρίμηνο η Αθήνα κινήθηκε στο +5,0 %, το σύνολο της χώρας στο +5,5 %, οι λοιπές μεγάλες πόλεις στο +5,4 % και οι λοιπές περιοχές της Ελλάδας στο +7,1 %.

Περιοχή / Δείκτης	Μεταβολή / Τιμή	Περίοδος αναφοράς	Πηγή
Δήμος Θεσσαλονίκης (ζητούμενη τιμή πώλησης)	2.809,6 €/τ.μ. (+4,9 % ετησίως)	Γ΄ τρίμηνο 2026	CASAFARI Area Insights
Θεσσαλονίκη (δείκτης τιμών διαμερισμάτων)	+4,7 % ετησίως	Β΄ τρίμηνο 2026	Τράπεζα της Ελλάδος
Αθήνα (δείκτης τιμών διαμερισμάτων)	+5,0 % ετησίως	Β΄ τρίμηνο 2026	Τράπεζα της Ελλάδος
Σύνολο χώρας (νέα διαμερίσματα έως 5 ετών)	+6,2 % ετησίως	Β΄ τρίμηνο 2026	Τράπεζα της Ελλάδος
Σύνολο χώρας (παλαιά διαμερίσματα)	+5,0 % ετησίως	Β΄ τρίμηνο 2026	Τράπεζα της Ελλάδος

Ενδιαφέρον έχει επίσης η διάκριση ανάμεσα σε νέα και παλαιά ακίνητα: σε πανελλαδικό επίπεδο, η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει το Β΄ τρίμηνο 2026 αύξηση 6,2 % για τα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) έναντι 5,0 % για τα παλαιά, επιβεβαιώνοντας ότι η ενεργειακή κλάση και η σύγχρονη κατασκευή τιμολογούνται με σαφές προβάδισμα.

Τι ενοίκιο πιάνει ένα διαμέρισμα και τι απόδοση αφήνει;

Στην αγορά των μισθώσεων, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο για διαμερίσματα στον Δήμο Θεσσαλονίκης ανήλθε στα 11,4 €/τ.μ. τον μήνα το Γ΄ τρίμηνο 2026, σύμφωνα με τα CASAFARI Area Insights. Αυτό μεταφράζεται σε ετήσια αύξηση 5,6 % σε σχέση με το Γ΄ τρίμηνο 2025 (10,8 €/τ.μ.) και σε σωρευτική άνοδο 23,9 % από το Δ΄ τρίμηνο 2024 (9,2 €/τ.μ.). Τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν δηλαδή ταχύτερα από τις τιμές πώλησης στην ίδια περίοδο.

Για ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. στον μέσο όρο του Δήμου, το ζητούμενο μίσθωμα διαμορφώνεται γύρω στα 680 € τον μήνα. Η ζήτηση τροφοδοτείται σταθερά από τον μεγάλο φοιτητικό πληθυσμό του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης (ΑΠΘ), του Πανεπιστημίου Μακεδονίας (ΠΑΜΑΚ) και του Διεθνούς Πανεπιστημίου της Ελλάδος (ΔΙΠΑΕ), κρατώντας υψηλή την απορρόφηση στο κέντρο, την Κάτω Τούμπα και τη Χαριλάου.

Επειδή τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης κινήθηκαν παράλληλα, η ενδεικτική μικτή απόδοση (υπολογισμένη ως 12 επί το μηνιαίο ζητούμενο ενοίκιο ανά τ.μ. δια της ζητούμενης τιμής πώλησης ανά τ.μ.) παραμένει αξιοσημείωτα σταθερή μεταξύ 4,6 % και 4,9 % σε όλα τα τρίμηνα από το τέλος του 2024, κλείνοντας στο 4,9 % το Γ΄ τρίμηνο 2026. Όσοι εξετάζουν τα εργαλεία της CASAFARI για επενδυτές (στα αγγλικά) γνωρίζουν ωστόσο ότι η καθαρή απόδοση είναι αισθητά χαμηλότερη. Από το ακαθάριστο έσοδο αφαιρούνται ο ΕΝΦΙΑ, οι δαπάνες συντήρησης μιας πολυκατοικίας σαράντα ή πενήντα ετών, τυχόν κενοί μήνες μεταξύ ενοικιαστών και ο φόρος εισοδήματος.

Από την 1η Ιανουαρίου 2026 ισχύει νέα κλίμακα φορολογίας ενοικίων από 1-01-2026 για τα φυσικά πρόσωπα (ν. 5246/2025, άρθρο 40 ν. 4172/2013), η οποία εφαρμόζεται στο εισόδημα μετά την αυτόματη έκπτωση δαπανών 5 %:

• Έως 12.000 €: συντελεστής 15 %
• Από 12.001 € έως 24.000 €: νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25 %
• Από 24.001 € έως 35.000 €: συντελεστής 35 %
• Άνω των 35.000 €: συντελεστής 45 %

Σε ετήσιο εισόδημα 12.000 € από ενοίκια (1.000 € τον μήνα), ο φόρος στο πρώτο κλιμάκιο αντιστοιχεί σε 1.800 € προ της έκπτωσης 5 % (ή 1.710 € επί του καθαρού φορολογητέου ποσού των 11.400 €), στοιχείο που βελτιώνει τον υπολογισμό για όσους αποκτούν και δεύτερο μίσθωμα και περνούν πλέον στο κλιμάκιο του 25 %.

Ποιες περιοχές ψάχνουν οι αγοραστές και τι άλλαξε το μετρό;

Ο Δήμος Θεσσαλονίκης είναι μία από τις πιο πυκνοκατοικημένες αστικές ζώνες της Ευρώπης: σύμφωνα με τον πίνακα για τον μόνιμο πληθυσμό ανά οικισμό, Απογραφή ΕΛΣΤΑΤ 2021 (δημοσίευση 29 Μαρτίου 2024), στον Δήμο κατοικούν 319.045 άνθρωποι σε έκταση μόλις 19,3 τ.χλμ., δηλαδή περίπου 16.500 κάτοικοι ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο. Ελεύθερα οικόπεδα για νέα ανοικοδόμηση ουσιαστικά δεν υπάρχουν.

Η ζήτηση για ιδιοκατοίκηση και αναβάθμιση στέγης συγκεντρώνεται παραδοσιακά στις ανατολικές συνοικίες του Δήμου (Ανάληψη, Ντεπώ, Χαριλάου, Τούμπα) και στο ιστορικό κέντρο, ενώ η Άνω Πόλη προσελκύει όσους αναζητούν ιδιαίτερο χαρακτήρα και αποδέχονται τη δυσκολότερη πρόσβαση και στάθμευση. Σημειώνεται ότι οι όμοροι δήμοι που ανταγωνίζονται για το ίδιο αγοραστικό κοινό —η Καλαμαριά, η Πυλαία-Χορτιάτης, η Νεάπολη-Συκιές και το Κορδελιό-Εύοσμος— αποτελούν ξεχωριστές διοικητικές ενότητες και δεν περιλαμβάνονται στον μέσο όρο των 2.809,6 €/τ.μ. του Δήμου Θεσσαλονίκης.

Ο συγκοινωνιακός χάρτης της πόλης έχει πλέον αλλάξει στην πράξη. Όπως καταγράφει η πρόοδος έργου Μετρό Θεσσαλονίκης, Ελληνικό Μετρό, η βασική γραμμή (9,6 χλμ., 13 σταθμοί) λειτουργεί από τις 30 Νοεμβρίου 2024 και η επέκταση προς την Καλαμαριά (σταθμοί Νομαρχία, Καλαμαριά, Αρετσού, Νέα Κρήνη, Μίκρα) τέθηκε σε λειτουργία στις 27 Αυγούστου 2026. Στις αγγελίες πώλησης και ενοικίασης, η απόσταση με τα πόδια από σταθμούς όπως η Ανάληψη, η 25ης Μαρτίου, η Βούλγαρη ή η Νέα Ελβετία αποτελεί πλέον βασικό κριτήριο τιμολόγησης. Παράλληλα, η αναβάθμιση της περιφερειακής οδού (Flyover), που βρισκόταν στο 50 % τον Φεβρουάριο του 2026 με ορίζοντα παράδοσης την άνοιξη του 2027 (GTP Headlines, Φεβρουάριος 2026), αναμένεται να αποσυμφορήσει την πρόσβαση προς τα ανατολικά και δυτικά προάστια.

Βραχυχρόνια μίσθωση στο κέντρο: τι επιτρέπεται από το 2026;

Για όσους εξετάζουν την αγορά μικρού διαμερίσματος στο κέντρο με σκοπό την τουριστική εκμετάλλευση, το ρυθμιστικό πλαίσιο έχει αλλάξει ριζικά. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτουν οι προσωρινοί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής (νομοθετική διάταξη παρ. 2Β, σε ισχύ από τον Ιούλιο 2026), από την 1η Ιουλίου 2026 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 δεν επιτρέπεται καμία νέα πρώτη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΜΑ) για ακίνητα που βρίσκονται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης (η ζώνη που περιλαμβάνει την Αριστοτέλους, τα Λαδάδικα, την Τσιμισκή, την Εγνατία και την παραλία έως τον Λευκό Πύργο).

Η λεπτομέρεια που ενδιαφέρει άμεσα αγοραστές και μεσίτες είναι ότι στις ζώνες περιορισμού ο ΑΜΑ δεν μεταβιβάζεται: αν ένα ακίνητο που ήδη λειτουργεί νόμιμα ως βραχυχρόνια μίσθωση αλλάξει χέρια λόγω πώλησης, γονικής παροχής, δωρεάς ή κληρονομιάς, η εγγραφή διαγράφεται από το μητρώο και ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει νέο ΑΜΑ όσο διαρκεί η αναστολή. Τα πρόστιμα για παράνομη λειτουργία στις περιοχές αυτές ορίζονται στο 50 % του εισοδήματος βραχυχρόνιας μίσθωσης με ελάχιστο ποσό τις 20.000 €, το οποίο διπλασιάζεται στις 40.000 € σε περίπτωση υποτροπής. Αυτό οδηγεί ήδη μέρος των επενδυτών εκτός Α΄ Δημοτικής Κοινότητας, ενώ επαναφέρει διαμερίσματα του κέντρου στη μακροχρόνια μίσθωση.

Σε ό,τι αφορά τη ζήτηση από χώρες εκτός ΕΕ, από την 1η Σεπτεμβρίου 2024 (ν. 5162/2024) το ελάχιστο όριο επένδυσης για τη Golden Visa στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης ανέβηκε στις 800.000 € σε ένα μόνο ακίνητο ελάχιστης επιφάνειας 120 τ.μ., με απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης (το όριο των 250.000 € διατηρείται μόνο για μετατροπή επαγγελματικού χώρου σε κατοικία ή αποκατάσταση διατηρητέου, σύμφωνα με τη σύνοψη της Harvey Law Corporation, Οκτώβριος 2026). Ως αποτέλεσμα, η ξένη ζήτηση αυτής της κατηγορίας έχει περιοριστεί αισθητά στα ρετιρέ του κέντρου.

Τι πληρώνει ο αγοραστής πέρα από το τίμημα;

Ο προϋπολογισμός μιας αγοράς στη Θεσσαλονίκη δεν κλείνει στην τιμή του συμβολαίου. Ο βασικός φόρος είναι ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ), ο οποίος ανέρχεται στο 3 % επί της αντικειμενικής αξίας ή του δηλωθέντος τιμήματος (όποιο από τα δύο είναι μεγαλύτερο) και καταβάλλεται από τον αγοραστή πριν από την υπογραφή. Για την αγορά πρώτης κατοικίας προβλέπεται απαλλαγή από τον ΦΜΑ υπό εισοδηματικές και περιουσιακές προϋποθέσεις που καθορίζει η ΑΑΔΕ για ΦΜΑ, απαλλαγή πρώτης κατοικίας και Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Στα νεόδμητα ακίνητα, ο ΦΠΑ 24 % παραμένει σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 (Οικονομικός Ταχυδρόμος, Αύγουστος 2026), κάτι που σημαίνει ότι και στις νέες οικοδομές επιβάλλεται ΦΜΑ 3 % (σε διαμέρισμα 250.000 €, ο φόρος είναι 7.500 € αντί για 60.000 € ΦΠΑ).

Πέρα από τον φόρο, ο αγοραστής επιβαρύνεται με την αμοιβή συμβολαιογράφου, την παράσταση δικηγόρου, τα τέλη εγγραφής στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, τη μεσιτική αμοιβή και το κόστος τεχνικού ελέγχου. Επειδή ο κύριος όγκος των πολυκατοικιών του Δήμου κατασκευάστηκε μεταξύ 1960 και 1985, ο έλεγχος του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), της κατάστασης του ανελκυστήρα, της κεντρικής θέρμανσης (ή της δυνατότητας σύνδεσης με φυσικό αέριο) και του κόστους ανακαίνισης είναι απαραίτητος πριν από την οριστική προσφορά.

Για να διαπιστώσει κανείς αν η ζητούμενη τιμή ενός διαμερίσματος είναι εύλογη, η ασφαλέστερη μέθοδος είναι η αντιπαραβολή με όμοια ακίνητα στην ίδια γειτονιά και στον ίδιο όροφο, μέσω της σελίδας για εκτίμηση με Comparables και μελέτη αγοράς (σελίδα στα αγγλικά).

Πού βρίσκει κανείς τα στοιχεία της Θεσσαλονίκης και πώς τα χρησιμοποιεί;

Οι σειρές τιμών και ενοικίων που παρουσιάζονται σε αυτόν τον οδηγό ενημερώνονται ανά τρίμηνο στα Area Insights της CASAFARI, τα οποία επιτρέπουν σε μεσίτες, εκτιμητές και επενδυτές να παρακολουθούν τις τάσεις της αγοράς ακινήτων ανά περιοχή (στα αγγλικά) και να τεκμηριώνουν τις εισηγήσεις τους προς ιδιοκτήτες και αγοραστές με καθαρά δεδομένα αγοράς. Παράλληλα, οι επαγγελματίες που θέλουν να εντοπίζουν άμεσα κάθε νέα αγγελία στον Δήμο Θεσσαλονίκης χωρίς διπλοεγγραφές μπορούν να αξιοποιήσουν το Property Sourcing για παρακολούθηση νέων αγγελιών (στα αγγλικά).

Για ομάδες αναλυτών και εταιρείες που αναπτύσσουν δικά τους εργαλεία, είναι διαθέσιμη η πλήρης τεκμηρίωση Area Insights για προγραμματιστές (στα αγγλικά) καθώς και η τεκμηρίωση Comparables και εκτίμησης (στα αγγλικά), όπου οι κλήσεις στο API και στο Casafari MCP τιμολογούνται σε tokens.

Η αγορά της Θεσσαλονίκης μπαίνει στο τέλος του 2026 πιο ώριμη: οι τιμές πώλησης ανεβαίνουν με ρυθμό κοντά στο 5 %, τα ενοίκια συντηρούν μικτές αποδόσεις γύρω στο 4,9 % και οι νέοι κανόνες στο κέντρο ευνοούν τη μακροχρόνια κατοίκηση. Μπορείτε να εξερευνήσετε τα δεδομένα απευθείας μέσω από τη δημιουργία λογαριασμού στην πλατφόρμα CASAFARI.