Αγορά ακινήτων στις Σπέτσες: τιμές, τάσεις και κανόνες το 2026

Η μέση ζητούμενη τιμή στις Σπέτσες διαμορφώνεται στα 6.470 €/τ.μ. για τις κατοικίες (+16,6 % σε ετήσια βάση) και στα 4.495,9 €/τ.μ. για τα διαμερίσματα (+9,9 %) το Γ΄ τρίμηνο του 2026, σύμφωνα με το Area Insights της CASAFARI (σελίδα στα αγγλικά). Τα στοιχεία καταγράφουν ζητούμενες τιμές αγγελιών (εξαιρουμένων των ακραίων τιμών) και όχι συμβολαιογραφικές πράξεις, σε μια μικρή αγορά όπου λίγες αγγελίες αρκούν για να μετακινήσουν ένα τρίμηνο. Με 3.748 μόνιμους κατοίκους (ΕΛΣΤΑΤ, απογραφή 2021), οι Σπέτσες αποτελούν κατεξοχήν αγορά εξοχικής κατοικίας και αρχοντικών, όχι αποδόσεων.

Πόσο κοστίζει σήμερα ένα ακίνητο στις Σπέτσες;

Σάββατο πρωί στην Κόστα της Αργολίδας, το αυτοκίνητο μένει στο πάρκινγκ απέναντι από το στενό. Το θαλάσσιο ταξί περνά απέναντι στη Ντάπια σε λίγα λεπτά· στην προκυμαία ακούγονται μόνο τα πέταλα από τις άμαξες και τα βήματα πάνω στα βοτσαλωτά. Λίγο πιο πέρα, στην Κουνουπίτσα, ένα παλιό καπετανόσπιτο με εσωτερική αυλή βγαίνει προς πώληση. Όταν ο υποψήφιος αγοραστής από την Αθήνα ρωτά το τίμημα, ο αριθμός ανά τετραγωνικό μέτρο αποτυπώνει αμέσως τη στενότητα του νησιού.

Το Γ΄ τρίμηνο του 2026 (ερώτημα 23-10-2026), η μέση ζητούμενη τιμή στις Σπέτσες έφτασε τα 6.470 €/τ.μ. για τις μονοκατοικίες και τις βίλες, και τα 4.495,9 €/τ.μ. για τα διαμερίσματα, σύμφωνα με την τεκμηρίωση Area Insights στο developers.casafari.com (στα αγγλικά) για το location id 5963198. Σε ετήσια βάση, από το Γ΄ τρίμηνο του 2025, οι κατοικίες ενισχύθηκαν κατά 16,6 % (από 5.547,9 €/τ.μ.) και τα διαμερίσματα κατά 9,9 % (από 4.090,5 €/τ.μ.).

Η σειρά μετρά τη μέση ζητούμενη τιμή από τις αγγελίες που ευρετηριάζει η CASAFARI, αφού αφαιρεθούν οι ακραίες τιμές. Δεν πρόκειται για τιμές συμβολαίων: στις Σπέτσες η διαπραγμάτευση στα ακριβά ακίνητα είναι συνήθης και οι τελικές πράξεις κλείνουν συχνά χαμηλότερα από την αρχική απαίτηση του ιδιοκτήτη.

Στην πράξη, οι μονοκατοικίες είναι ο δείκτης που καθορίζει την αγορά. Τα διαμερίσματα αποτελούν μειοψηφία του αποθέματος, ενώ ο πυρήνας της ζήτησης στρέφεται σε αυτοτελή σπίτια, παλιά αρχοντικά με αυλές και σύγχρονες επαύλεις με θέα στη θάλασσα.

Πού βρίσκονται οι Σπέτσες και γιατί η απόσταση από την Αθήνα καθορίζει την αγορά

Οι Σπέτσες βρίσκονται στην είσοδο του Αργολικού κόλπου, ανήκουν διοικητικά στην Περιφέρεια Αττικής (Περιφερειακή Ενότητα Νήσων) και απέχουν μόλις λίγα ναυτικά μίλια από την Κόστα και το Πόρτο Χέλι της Αργολίδας. Αυτή η γεωγραφική ιδιαιτερότητα επιτρέπει την πρόσβαση από την Αθήνα σε δύο έως τρεις ώρες, είτε οδικώς μέσω Πελοποννήσου και στη συνέχεια με θαλάσσιο ταξί ή φέρι, είτε απευθείας με ταχύπλοο από το λιμάνι του Πειραιά.

Ο Δήμος Σπετσών έχει έκταση 27,1 τ.χλμ. και ακτογραμμή περίπου 43 χλμ., συμπεριλαμβανομένων των νησίδων Σπετσοπούλα, Βελοπούλα και Φαλκονέρα (Wikipedia, Spetses). Το νησί δεν διαθέτει αεροδρόμιο, γεγονός που λειτουργεί ως φυσικό φίλτρο μαζικού τουρισμού. Η μετακίνηση μέσα στον οικισμό γίνεται με τα πόδια, ποδήλατο, δίκυκλο, άμαξα ή θαλάσσιο ταξί, στοιχείο που καθιστά την ακριβή τοποθεσία ενός ακινήτου καθοριστική για την αξία του.

Στις αγγελίες, η αγορά χωρίζεται σε διακριτές ζώνες: τη Ντάπια ως το εμπορικό κέντρο και κύριο λιμάνι, το Παλιό Λιμάνι με τα παραδοσιακά καρνάγια και τα αρχοντικά, την Κουνουπίτσα, την Αγία Μαρίνα και το Λιγονέρι. Ένα σπίτι στο οποίο φτάνει κανείς εύκολα με τα πόδια ή με άμαξα από τη Ντάπια ή το Παλιό Λιμάνι αποτιμάται διαφορετικά από μια απομονωμένη κατοικία εκτός σχεδίου.

Κατά την απογραφή της 22ας Οκτωβρίου 2021, ο μόνιμος πληθυσμός του Δήμου Σπετσών ανήλθε σε 3.748 κατοίκους (έναντι 4.027 το 2011, μείωση περίπου 6,9 %), ενώ ο νόμιμος πληθυσμός καταγράφηκε στους 4.214 κατοίκους, σύμφωνα με τα αποτελέσματα απογραφής 2021 της ΕΛΣΤΑΤ. Τους θερινούς μήνες, τα Σαββατοκύριακα της άνοιξης και την περίοδο του Πάσχα ή της Αρμάτας, ο πραγματικός πληθυσμός πολλαπλασιάζεται.

Πώς κινήθηκαν οι τιμές από το 2024 μέχρι σήμερα;

Η εξέλιξη των ζητούμενων τιμών στις Σπέτσες από το Γ΄ τρίμηνο του 2024 —το πρώτο τρίμηνο με συνεχή ροή πρωτογενών δεδομένων στη σειρά της CASAFARI— δείχνει δύο διαφορετικές ταχύτητες ανάμεσα στις κατοικίες και τα διαμερίσματα. Τα έξι τρίμηνα που προηγήθηκαν (Α΄ τρίμηνο 2023 έως Β΄ τρίμηνο 2024) επαναλαμβάνουν αμετάβλητες τιμές (4.371,7 €/τ.μ. για κατοικίες και 4.093,8 €/τ.μ. για διαμερίσματα) λόγω απουσίας νέων δεδομένων και δεν πρέπει να ερμηνεύονται ως στάσιμη αγορά.

Κατηγορία ακινήτου	Γ΄ τρ. 2024	Γ΄ τρ. 2025	Α΄ τρ. 2026	Β΄ τρ. 2026	Γ΄ τρ. 2026	Ετήσια μεταβολή	Μεταβολή από Γ΄ τρ. 2024
Κατοικίες (€/τ.μ.)	4.336,9	5.547,9	5.470,1	5.742,5	6.470,0	+16,6 %	+49,2 %
Διαμερίσματα (€/τ.μ.)	4.081,4	4.090,5	—	—	4.495,9	+9,9 %	+10,2 %

Στις κατοικίες, η μέση ζητούμενη τιμή ανέβηκε από τα 4.336,9 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο του 2024 στα 6.470 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο του 2026, καταγράφοντας συνολική άνοδο 49,2 % (CASAFARI Area Insights, ερώτημα 23-10-2026). Η πορεία δεν ήταν ευθύγραμμη: μετά την άνοδο στα 5.914,8 €/τ.μ. το Δ΄ τρίμηνο του 2025, ο δείκτης υποχώρησε στα 5.470,1 €/τ.μ. το Α΄ τρίμηνο του 2026, ανέκαμψε στα 5.742,5 €/τ.μ. το Β΄ τρίμηνο και σημείωσε νέο υψηλό το Γ΄ τρίμηνο του 2026.

Στα διαμερίσματα, η εικόνα ήταν πολύ πιο ήπια. Επί επτά συνεχόμενα τρίμηνα η μέση ζητούμενη τιμή κινήθηκε πλάγια σε ένα στενό εύρος μεταξύ 4.026 και 4.230 €/τ.μ., πριν διασπάσει ανοδικά στα 4.495,9 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο του 2026 (+9,9 % σε σχέση με το Γ΄ τρίμηνο του 2025 και +10,2 % από το Γ΄ τρίμηνο του 2024).

Αυτή η έντονη μεταβλητότητα από τρίμηνο σε τρίμηνο εξηγείται από το μέγεθος του δείγματος. Σε μια τόσο μικρή νησιωτική αγορά, η είσοδος ή η αποχώρηση λίγων μεγάλων επαύλεων αρκεί για να μετακινήσει τον τριμηνιαίο μέσο όρο κατά αρκετές εκατοντάδες ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Γι' αυτόν τον λόγο, η ανάγνωση των τάσεων της αγοράς ακινήτων (στα αγγλικά) σε μικρά νησιά απαιτεί εξέταση του εύρους τιμών και όχι προσήλωση σε ένα μεμονωμένο σημείο.

Γιατί οι κατοικίες ξεφεύγουν από τα διαμερίσματα;

Το Γ΄ τρίμηνο του 2024, η μέση ζητούμενη τιμή μιας κατοικίας στις Σπέτσες βρισκόταν μόλις 6 % υψηλότερα από εκείνη ενός διαμερίσματος (4.336,9 €/τ.μ. έναντι 4.081,4 €/τ.μ.). Δύο χρόνια αργότερα, το Γ΄ τρίμηνο του 2026, η υπεραξία της κατοικίας έναντι του διαμερίσματος άγγιξε το 44 % (6.470 €/τ.μ. έναντι 4.495,9 €/τ.μ., υπολογισμός από τις σειρές του CASAFARI Area Insights).

Η ψαλίδα ανοίγει επειδή η προσφορά είναι αυστηρά περιορισμένη. Ο παραδοσιακός νεοκλασικός οικισμός των Σπετσών προστατεύεται πολεοδομικά, η διαθέσιμη οικοδομήσιμη γη είναι ελάχιστη και το μεγαλύτερο μέρος των συναλλαγών αφορά υφιστάμενα κτίσματα. Τα αρχοντικά του 19ου αιώνα με τις βοτσαλωτές αυλές και οι μονοκατοικίες κοντά στη θάλασσα αποτελούν αγαθά εντελώς ανελαστικής προσφοράς.

Από την πλευρά της ζήτησης, το προφίλ των αγοραστών κυριαρχείται από εύπορες αθηναϊκές οικογένειες που διατηρούν δεσμούς με το νησί επί γενεές, πλαισιωμένες από μια διακριτική διεθνή πελατεία. Οι αγοραστές αυτοί αναζητούν ιδιωτικότητα, κήπο και θέα στον Αργοσαρωνικό, στοιχεία που μόνο μια αυτοτελής κατοικία προσφέρει. Επειδή κάθε τέτοιο ακίνητο είναι μοναδικό, η ορθή τιμολόγηση δεν γίνεται με γενικούς μέσους όρους, αλλά μέσω εργαλείων εκτίμησης αξίας και Comparables (σελίδα στα αγγλικά), τα οποία αντιπαραβάλλουν το ακίνητο με ενεργές και ιστορικές αγγελίες του ίδιου νησιού.

Τρέχουν οι Σπέτσες πιο γρήγορα από την υπόλοιπη Ελλάδα;

Σε εθνικό επίπεδο, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα παραμένει θετικός αλλά αποκλιμακώνεται. Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος, Β΄ τρίμηνο 2026 (προσωρινά στοιχεία, δημοσίευση 15 Σεπτεμβρίου 2026), οι τιμές των διαμερισμάτων στο σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 5,5 % σε ετήσια βάση το Β΄ τρίμηνο του 2026, μετά από μέση ετήσια αύξηση 8,3 % το 2025 και 9,1 % το 2024.

Ανάλυση ανά γεωγραφική ζώνη από την ίδια έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνει ότι το Β΄ τρίμηνο του 2026 η Αθήνα κατέγραψε ετήσια άνοδο 5,0 %, ενώ οι «λοιπές περιοχές» της χώρας —κατηγορία στην οποία εντάσσονται και οι νησιωτικές αγορές— κινήθηκαν ταχύτερα, στο +7,1 %. Απέναντι σε αυτά τα μεγέθη, οι ζητούμενες τιμές στις Σπέτσες το Γ΄ τρίμηνο του 2026 έτρεξαν με +9,9 % στα διαμερίσματα και +16,6 % στις κατοικίες (CASAFARI Area Insights).

Η σύγκριση αυτή αποτυπώνει την κατεύθυνση της αγοράς, απαιτεί όμως μεθοδολογική προσοχή: ο δείκτης της Τράπεζας της Ελλάδος βασίζεται σε εκτιμήσεις τραπεζών, καλύπτει αποκλειστικά διαμερίσματα και αφορά το Β΄ τρίμηνο του 2026, ενώ η σειρά της CASAFARI αποτυπώνει ζητούμενες τιμές αγγελιών το Γ΄ τρίμηνο του 2026.

Golden Visa, βραχυχρόνια μίσθωση και φόροι: τι ισχύει στις Σπέτσες

Το θεσμικό και φορολογικό πλαίσιο της διετίας 2025-2026 επηρεάζει άμεσα τόσο το κόστος απόκτησης όσο και τη δυνατότητα εκμετάλλευσης ενός ακινήτου στο νησί.

• Όριο Golden Visa στα 800.000 €: Από τις 31 Αυγούστου 2024 (ν. 5100/2024, άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης), τα όρια επένδυσης Golden Visa Ελλάδας για την Περιφέρεια Αττικής και για όλα τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων ανέρχονται σε 800.000 € (έλεγχος Οκτώβριος 2026). Οι Σπέτσες εμπίπτουν και στα δύο κριτήρια, επομένως απαιτείται επένδυση τουλάχιστον 800.000 € σε ένα μοναδικό ακίνητο ελάχιστης επιφάνειας 120 τ.μ. (ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα ισχύει το όριο των 400.000 €). Εξαίρεση στα 250.000 € προβλέπεται αποκλειστικά για τη μετατροπή επαγγελματικών κτιρίων σε κατοικία ή την πλήρη αποκατάσταση διατηρητέων κτισμάτων, κατηγορία που παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τα παλιά κτίρια του νησιού.
• Βραχυχρόνια μίσθωση και ν. 5170/2025: Κάθε ακίνητο που διατίθεται σε βραχυχρόνια μίσθωση οφείλει να διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) της ΑΑΔΕ αναρτημένο στην αγγελία. Επιπλέον, από την 1η Οκτωβρίου 2025 τέθηκε σε εφαρμογή το άρθρο 3 του ν. 5170/2025 για τις προδιαγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης (ΦΕΚ Α΄ 6/20-01-2025 και εγκύκλιος Υπουργείου Τουρισμού 19231/19-09-2025): τα ακίνητα πρέπει να είναι χώροι κύριας χρήσης και να διαθέτουν ασφάλιση αστικής ευθύνης, πυρασφάλεια, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη και φαρμακείο πρώτων βοηθειών, με τα πρόστιμα να ξεκινούν από 5.000 € και να φτάνουν έως 20.000 € σε περίπτωση υποτροπής.
• Φορολογία μεταβίβασης και ΦΠΑ: Η παράταση αναστολής ΦΠΑ στα νεόδμητα έως το 2026 (KPMG) (τροποποίηση άρθρου 70 του Κώδικα ΦΠΑ, Νοέμβριος 2025) σημαίνει ότι έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 οι αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3 %, αντί για ΦΠΑ 24 %. Σε αναστολή έως το τέλος του 2026 παραμένει και ο φόρος υπεραξίας 15 % στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Πριν από οποιαδήποτε δέσμευση, είναι απαραίτητος ο ενδελεχής νομικός και τεχνικός έλεγχος στο Κτηματολόγιο και στην πολεοδομία, καθώς μεγάλο μέρος του νησιού υπάγεται σε ειδικά διατάγματα προστασίας και αρχαιολογικές ζώνες.

Τι πρέπει να προσέξει όποιος αγοράζει ή πουλά στις Σπέτσες

Η αγορά των Σπετσών ανταμείβει τους αγοραστές που αναζητούν ποιότητα κατασκευής και μακροχρόνια διατήρηση κεφαλαίου, κρύβει όμως ιδιαιτερότητες που πρέπει να σταθμιστούν ψύχραιμα.

Πρώτον, η ρευστότητα είναι εποχική. Με μόνιμο πληθυσμό 3.748 κατοίκων τον χειμώνα και θαλάσσιες συγκοινωνίες που εξαρτώνται από τις καιρικές συνθήκες, οι μεταπωλήσεις εκτός θερινής περιόδου κινούνται αργά. Δεύτερον, για τα ακίνητα εκτός του πυκνού οικισμού, η γειτνίαση με το πευκοδάσος απαιτεί αυξημένη μέριμνα πυροπροστασίας, ενώ η επάρκεια ύδρευσης και η έκθεση των ακτών στη διάβρωση εξετάζονται πάντα κατά την αυτοψία. Τέλος, η αυστηροποίηση των προδιαγραφών στη βραχυχρόνια μίσθωση περιορίζει τα περιθώρια όσων υπολόγιζαν σε ανεμπόδιστο τουριστικό εισόδημα για να αποσβέσουν τις υψηλές τιμές εισόδου.

Για μεσίτες, εκτιμητές και συμβούλους που αξιοποιούν τα εργαλεία της CASAFARI για επενδυτές (στα αγγλικά), η αντιμετώπιση της αραιής πληροφόρησης γίνεται με συνδυασμό της χρονοσειράς περιοχής και της ανάλυσης μεμονωμένων αγγελιών μέσω της τεκμηρίωσης Comparables και εκτίμησης αξίας (στα αγγλικά). Οι ομάδες ανάπτυξης και ανάλυσης δεδομένων μπορούν να αντλήσουν την ίδια τριμηνιαία σειρά των Σπετσών απευθείας μέσω του Area Insights API ή του Casafari MCP (στα αγγλικά), δημιουργώντας λογαριασμό και κλειδιά στο platform.casafari.com.