Ακίνητα στον Πειραιά: τιμές, ενοίκια και αποδόσεις το 2026

Στην Περιφερειακή Ενότητα Πειραιώς (location id 5963331), η μέση ζητούμενη τιμή για διαμερίσματα διαμορφώθηκε στα 2.741,0 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο του 2026 σύμφωνα με το CASAFARI Area Insights, σημειώνοντας ετήσια άνοδο +2,1% και +19,0% από το Β΄ τρίμηνο του 2024. Το μέσο ζητούμενο ενοίκιο έφτασε τα 11,5 €/τ.μ. μηνιαίως (+4,5% ετησίως), δίνοντας ενδεικτική μικτή απόδοση 5,0%. Τα στοιχεία αποτυπώνουν ζητούμενες τιμές αγγελιών σε ολόκληρη την Περιφερειακή Ενότητα (Πειραιάς, Νέο Φάληρο, Κορυδαλλός, Νίκαια-Ρέντης, Κερατσίνι-Δραπετσώνα, Πέραμα) και όχι τιμές συμβολαίων ή αποκλειστικά την Καστέλλα.

Πόσο κοστίζει το τετραγωνικό στον Πειραιά σήμερα;

Ένα ζευγάρι που ψάχνει σπίτι στο Παγκράτι ή στην Καλλιθέα και βλέπει τις αγγελίες στη Γλυφάδα να ξεφεύγουν από τον προϋπολογισμό του, παίρνει πλέον τη Γραμμή 3 του Μετρό και σε είκοσι λεπτά βγαίνει στην πλατεία Δημοτικού Θεάτρου. Ανηφορίζοντας προς την Καστέλλα ή το Πασαλιμάνι, διαπιστώνει ότι ένα διαμέρισμα με ανοιχτό ορίζοντα στη θάλασσα ζητείται εδώ όσο ένα εσωτερικό διαμέρισμα στα νότια προάστια.

Όταν όμως ο υποψήφιος αγοραστής ανοίγει το Spitogatos ή τη Χρυσή Ευκαιρία και βλέπει τον μέσο όρο των 2.741,0 €/τ.μ. (Γ΄ τρίμηνο 2026, CASAFARI Area Insights), πρέπει να έχει υπόψη του δύο βασικές παραμέτρους. Πρώτον, στην ελληνική αγορά συνυπάρχουν τρεις διαφορετικοί αριθμοί: η ζητούμενη τιμή της αγγελίας, η τελική τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο μετά τη διαπραγμάτευση και η αντικειμενική αξία του Υπουργείου Οικονομικών. Τα στοιχεία της CASAFARI προέρχονται από τις ευρετηριασμένες αγγελίες (εξαιρουμένων των ακραίων τιμών) και δείχνουν τι ζητούν οι ιδιοκτήτες, όχι τι εισπράττουν στο συμβολαιογραφείο.

Δεύτερον, το location id 5963331 καλύπτει ολόκληρη την Περιφερειακή Ενότητα Πειραιώς. Στα χαρτιά, ένα τυπικό διαμέρισμα 75 τ.μ. της δεκαετίας του 1970 στα Καμίνια ή στην Τερψιθέα αντιστοιχεί, με βάση τον μέσο όρο, σε περίπου 205.500 €. Στην πράξη, αυτός ο μέσος όρος προκύπτει από την ένωση πολύ ανόμοιων αγορών: από τις βιομηχανικές παρυφές του Περάματος και της Δραπετσώνας μέχρι τα νεοκλασικά της Καστέλλας και την παραλιακή ζώνη της Πειραϊκής. Σε σχέση με την υπόλοιπη Αττική, η Περιφερειακή Ενότητα Πειραιώς κινείται αισθητά χαμηλότερα από την Αθηναϊκή Ριβιέρα (Γλυφάδα, Βούλα) και βρίσκεται κοντά στα επίπεδα του κέντρου και της δυτικής Αθήνας.

Πώς κινήθηκαν οι τιμές από το 2024 και γιατί κόπηκε η φόρα;

Η διαδρομή των ζητούμενων τιμών την τελευταία διετία δείχνει μια αγορά που ολοκλήρωσε τον κύκλο της απότομης ανατίμησης και περνά σε φάση ισορροπίας. Σύμφωνα με τα δεδομένα από τη σελίδα του Area Insights (στα αγγλικά), η μέση ζητούμενη τιμή των διαμερισμάτων στην Περιφερειακή Ενότητα Πειραιώς ξεκίνησε από τα 2.303,5 €/τ.μ. το Β΄ τρίμηνο του 2024 και έφτασε τα 2.741,0 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο του 2026. Πρόκειται για συνολική αύξηση 437,5 €/τ.μ. ή +19,0% μέσα σε εννέα τρίμηνα, με θετικό πρόσημο σε κάθε τρίμηνο εκτός από μία ανεπαίσθητη διόρθωση (−2,8 €/τ.μ.) το Δ΄ τρίμηνο του 2025.

Το ενδιαφέρον στοιχείο για όποιον διαπραγματεύεται σήμερα βρίσκεται στον ρυθμό μεταβολής. Ενώ μεταξύ Β΄ τριμήνου 2024 και Β΄ τριμήνου 2025 οι ζητούμενες τιμές έτρεχαν με ετήσιο ρυθμό γύρω στο +15%, στο Γ΄ τρίμηνο του 2026 η ετήσια άνοδος περιορίστηκε στο +2,1% (+57,4 €/τ.μ. έναντι των 2.683,6 €/τ.μ. του Γ΄ τριμήνου 2025). Η αγορά του Πειραιά απορρόφησε την υπεραξία από την έλευση του Μετρό και την άνοδο των νοτίων προαστίων, και πλέον κινείται πιο κοντά στον πληθωρισμό και στα διαθέσιμα εισοδήματα των ελληνικών νοικοκυριών.

Μια μεθοδολογική διευκρίνιση για τους αναγνώστες που εξετάζουν τις ιστορικές σειρές: από το Α΄ τρίμηνο του 2023 έως το Α΄ τρίμηνο του 2024, στη βάση δεδομένων επαναλαμβάνεται αμετάβλητη η τιμή 1.957,6 €/τ.μ. Αυτό δεν υποδηλώνει στασιμότητα της αγοράς εκείνη την περίοδο, αλλά αραιή κάλυψη δεδομένων πριν από το Β΄ τρίμηνο του 2024, οπότε και ξεκινά η πλήρης χρονοσειρά.

Πόσο είναι τα ενοίκια και τι απόδοση αφήνει ένα διαμέρισμα;

Την ώρα που οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατεβάζουν ταχύτητα, τα ενοίκια στον Πειραιά συνεχίζουν να ανεβαίνουν ταχύτερα. Το Γ΄ τρίμηνο του 2026, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο διαμερισμάτων στην Περιφερειακή Ενότητα Πειραιώς έφτασε τα 11,5 €/τ.μ. τον μήνα, από 11,0 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο του 2025 (+4,5% ετησίως) και 8,7 €/τ.μ. το Α΄ τρίμηνο του 2024 (+32,2% συνολικά). Σημειώνεται ότι η τιμή 10,6 €/τ.μ. επαναλαμβάνεται από το Γ΄ τρίμηνο του 2024 έως το Α΄ τρίμηνο του 2025, ένδειξη αραιών στοιχείων σε εκείνο το ενδιάμεσο διάστημα.

Στην καθημερινή πράξη, ένα λειτουργικό διαμέρισμα 60 τ.μ. κοντά σε σταθμό ΗΣΑΠ ή Μετρό ζητείται σήμερα, με βάση τον μέσο όρο, γύρω στα 690 € τον μήνα. Η ζήτηση στηρίζεται σε πραγματικούς χρήστες της πόλης: φοιτητές του Πανεπιστημίου Πειραιώς, στελέχη και υπαλλήλους ναυτιλιακών εταιρειών γύρω από την Ακτή Μιαούλη, εργαζόμενους στο λιμάνι και νέα ζευγάρια που αναζητούν πιο προσιτό ενοίκιο από το κέντρο της Αθήνας.

Για τον μικροεπενδυτή που εξετάζει την αγορά ενός διαμερίσματος 50 έως 80 τ.μ. με σκοπό τη μακροχρόνια εκμίσθωση (buy-to-let), ο συνδυασμός ζητούμενης τιμής 2.741,0 €/τ.μ. και ζητούμενου ενοικίου 11,5 €/τ.μ. δίνει ενδεικτική μικτή απόδοση 5,0% (12 × 11,5 € ÷ 2.741,0 €). Η απόδοση αυτή υπερβαίνει ό,τι προσφέρουν οι περισσότερες κεντρικές και νότιες συνοικίες της Αθήνας, γεγονός που εξηγεί το σταθερό ενδιαφέρον για λύσεις CASAFARI για επενδυτές (στα αγγλικά). Φυσικά, από το 5,0% ο ιδιοκτήτης οφείλει να αφαιρέσει τον ετήσιο ΕΝΦΙΑ, τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια, τις δαπάνες συντήρησης μιας πολυκατοικίας της δεκαετίας του 1970 και τυχόν κενά διαστήματα μεταξύ μισθώσεων.

Πειραιάς, Αθήνα, Ελλάδα: ποιος ανεβαίνει πιο γρήγορα;

Για να τοποθετηθεί η επιβράδυνση του Πειραιά (+2,1% το Γ΄ τρίμηνο του 2026) στο ευρύτερο πλαίσιο της ελληνικής αγοράς, αξίζει η αντιπαραβολή με τα επίσημα στοιχεία της κεντρικής τράπεζας. Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος, Β΄ τρίμηνο 2026 (προσωρινά στοιχεία που δημοσιεύθηκαν στις 15/09/2026), οι τιμές των διαμερισμάτων στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά +5,0% σε ετήσια βάση και στο σύνολο της χώρας κατά +5,5%, έπειτα από πανελλαδική άνοδο +8,3% το 2025 και +9,1% το 2024.

Περιοχή / Δείκτης	Πηγή δεδομένων	Βάση υπολογισμού	Περίοδος αναφοράς	Ετήσια μεταβολή
Περιφερειακή Ενότητα Πειραιώς	CASAFARI Area Insights	Ζητούμενες τιμές αγγελιών	Γ΄ τρίμηνο 2026	+2,1%
Αθήνα (σύνολο περιοχής)	Τράπεζα της Ελλάδος	Εκτιμήσεις τραπεζών (προσωρινά στοιχεία)	Β΄ τρίμηνο 2026	+5,0%
Ελλάδα (σύνολο χώρας)	Τράπεζα της Ελλάδος	Εκτιμήσεις τραπεζών (προσωρινά στοιχεία)	Β΄ τρίμηνο 2026	+5,5%

Οι δύο σειρές δεν μετρούν το ίδιο πράγμα ούτε το ίδιο ακριβώς τρίμηνο: η Τράπεζα της Ελλάδος βασίζεται σε εκτιμήσεις αξιών από τα πιστωτικά ιδρύματα το Β΄ τρίμηνο του 2026, ενώ η σειρά Area Insights της CASAFARI σε αυτόν τον οδηγό καταγράφει ζητούμενες τιμές αγγελιών το Γ΄ τρίμηνο του 2026. Η κατεύθυνση όμως είναι σαφής και μπορεί να συγκριθεί και με άλλες ευρωπαϊκές αγορές στις τάσεις της αγοράς ακινήτων (στα αγγλικά). Ο Πειραιάς έτρεξε γρηγορότερα το 2024 και στις αρχές του 2025, και πλέον ωριμάζει νωρίτερα από τον μέσο όρο της πρωτεύουσας. Ένα σταθερό ή και οριακά αρνητικό τρίμηνο μέσα στο 2027 δεν θα αποτελούσε έκπληξη.

Ποιες γειτονιές του Πειραιά και πού διαφέρουν οι τιμές;

Ο Δήμος Πειραιά, με 168.151 μόνιμους κατοίκους σύμφωνα με τα αποτελέσματα απογραφής 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, είναι ο τέταρτος μεγαλύτερος δήμος της χώρας και η καρδιά μιας πυκνοδομημένης αστικής ζώνης. Επειδή η χρονοσειρά της Περιφερειακής Ενότητας (location id 5963331) περιλαμβάνει επίσης το Νέο Φάληρο, τον Κορυδαλλό, τη Νίκαια-Άγιο Ιωάννη Ρέντη, το Κερατσίνι-Δραπετσώνα και το Πέραμα —ενώ το αυστηρό κέντρο και το λιμάνι αντιστοιχούν στο ξεχωριστό location id 5963338— η εικόνα αλλάζει ριζικά από συνοικία σε συνοικία:

• Καστέλλα, Πασαλιμάνι, Μικρολίμανο και Πειραϊκή: Η βιτρίνα της πόλης. Διαμερίσματα με θέα στον Σαρωνικό ή στις μαρίνες και διατηρητέα νεοκλασικά συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον Ελλήνων που μετακινούνται από τα νότια προάστια και ξένων αγοραστών, με ζητούμενες τιμές πολύ πάνω από τον μέσο όρο της Περιφερειακής Ενότητας.
• Δημοτικό Θέατρο, Τερψιθέα και κέντρο λιμανιού: Η ζώνη γύρω από τον ανακατασκευασμένο Πύργο του Πειραιά και την πλατεία Κοραή. Συνδυάζει γραφεία, εμπορική κίνηση, μικρά νεόδμητα ή ανακαινισμένα διαμερίσματα και άμεση πρόσβαση σε όλα τα μέσα σταθερής τροχιάς.
• Νέο Φάληρο: Με σταθμό ΗΣΑΠ, τραμ προς το Σύνταγμα και τη Γλυφάδα και ανοιχτούς χώρους γύρω από το Στάδιο Ειρήνης και Φιλίας, λειτουργεί ως φυσική γέφυρα μεταξύ Πειραιά και νοτίων προαστίων.
• Καμίνια, Ταμπούρια, Μανιάτικα και οι γειτονικοί δήμοι (Νίκαια, Κορυδαλλός, Κερατσίνι): Η ζώνη των κλασικών πολυκατοικιών της περιόδου 1960–1980, όπου βρίσκουν στέγη οικογένειες και αγοραστές πρώτης κατοικίας με πιο συγκρατημένο προϋπολογισμό.

Ο καταλύτης που έδεσε αυτές τις γειτονιές με το κέντρο της Αθήνας ήταν η επέκταση της Γραμμής 3 του Μετρό. Σύμφωνα με την επίσημη ανακοίνωση ΣΤΑ.ΣΥ. για τους νέους σταθμούς του Μετρό στον Πειραιά, οι σταθμοί Μανιάτικα, Πειραιάς και Δημοτικό Θέατρο τέθηκαν σε εμπορική λειτουργία στις 10/10/2022, ενώνοντας το λιμάνι απευθείας με το αεροδρόμιο σε περίπου 55 λεπτά. Ταυτόχρονα, τα βάρη μιας πόλης-λιμανιού —η κυκλοφοριακή συμφόρηση τις ώρες άφιξης των πλοίων και της κρουαζιέρας, αλλά και η γειτνίαση με βαριές χρήσεις στη Δραπετσώνα και στο Πέραμα— κάνουν την τιμή να αλλάζει από τον ένα δρόμο στον άλλο. Γι' αυτό ο μέσος όρος της Περιφερειακής Ενότητας δεν αρκεί χωρίς ανάλυση συγκρίσιμων ακινήτων στο ίδιο οικοδομικό τετράγωνο.

Τι φόρους και έξοδα πληρώνει ο αγοραστής στον Πειραιά;

Πέρα από το τίμημα, ο αγοραστής κατοικίας στον Πειραιά το 2026 πρέπει να συνυπολογίσει το φορολογικό και τεχνικό κόστος της συναλλαγής, καθώς αρκετές ευνοϊκές ρυθμίσεις έχουν ημερομηνία λήξης την 31/12/2026:

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ): Ανέρχεται σε 3% (3,09% μαζί με τον δημοτικό φόρο) και βαρύνει τον αγοραστή πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Υπολογίζεται επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ του αναγραφόμενου τιμήματος και της αντικειμενικής αξίας —σημείο κρίσιμο στον Πειραιά, όπου οι εμπορικές τιμές συχνά υπερβαίνουν τις αντικειμενικές.
• Αναστολή ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα: Με τον ν. 5246/2025 (ΦΕΚ 11/11/2025) ισχύει αναστολή ΦΠΑ στα νεόδμητα έως το τέλος του 2026 (31/12/2026). Έτσι, τα επιλέξιμα νεόδμητα διαμερίσματα επιβαρύνονται μόνο με ΦΜΑ 3,09%, εφόσον ο κατασκευαστής έχει υπαχθεί σε καθεστώς αναστολής.
• Φόρος υπεραξίας 15%: Για τους ιδιοκτήτες-φυσικά πρόσωπα που πωλούν ακίνητο, ο φόρος υπεραξίας παραμένει επίσης σε αναστολή έως τις 31/12/2026.
• Πάγια έξοδα και δικαιολογητικά: Απαιτούνται ελληνικός ΑΦΜ, εγγραφή της πράξης στο Κτηματολόγιο (ΚΑΕΚ), αμοιβή συμβολαιογράφου, δικηγόρου και μεσίτη, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) από τον πωλητή και, μετά την αγορά, ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ.
• Κόστος ανακαίνισης παλαιού αποθέματος: Επειδή η πλειονότητα των πολυκατοικιών του Πειραιά ανεγέρθηκε πριν από τον αντισεισμικό κανονισμό του 1985 και κατατάσσεται σε χαμηλές ενεργειακές κατηγορίες, ο προϋπολογισμός ενός διαμερίσματος της δεκαετίας του 1970 πρέπει να περιλαμβάνει ηλεκτρολογική, υδραυλική και ενεργειακή αναβάθμιση.
• Golden Visa: Από την 01/09/2024 (ν. 5100/2024) ισχύει το νέο όριο Golden Visa 800.000 € στην Αττική (συμπεριλαμβανομένου του Πειραιά) για αγορά ενός μοναδικού ακινήτου τουλάχιστον 120 τ.μ., με απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το όριο των 250.000 € διατηρείται αποκλειστικά για μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικία ή αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων, εξέλιξη που έχει περιορίσει δραστικά τους αγοραστές τρίτων χωρών στη μεσαία κατηγορία διαμερισμάτων του Πειραιά.

Επειδή οι αναστολές του ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας λήγουν στις 31/12/2026, κάθε αγοραστής ή πωλητής που προγραμματίζει συμβόλαιο γύρω στο τέλος του έτους οφείλει να ελέγξει αν έχει ψηφιστεί νέα παράταση.

Επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση στον Πειραιά;

Έως τον Οκτώβριο του 2026, η απάντηση είναι θετική. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία για την παράταση της αναστολής εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα έως 31/12/2026, το πάγωμα έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) αφορά το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Ο Δήμος Πειραιά δεν περιλαμβάνεται στις απαγορευμένες ζώνες.

Ωστόσο, το πλαίσιο λειτουργίας έχει αυστηροποιηθεί. Από την 01/10/2025 (ν. 5170/2025), κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει όχι μόνο να αναγράφει εμφανώς τον ΑΜΑ της ΑΑΔΕ στην αγγελία, αλλά και να διαθέτει ασφάλιση αστικής ευθύνης, ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρα και φαρμακείο πρώτων βοηθειών, με τα πρόστιμα για τους παραβάτες να ξεκινούν από 5.000 €.

Για όποιον αγοράζει σήμερα στον Πειραιά με επενδυτικό ορίζοντα, η βραχυχρόνια μίσθωση κοντά στο λιμάνι της κρουαζιέρας ή στις μαρίνες δεν πρέπει να αποτελεί το μοναδικό σενάριο. Με ενδεικτική μικτή απόδοση 5,0% και διαρκή ζήτηση από φοιτητές και εργαζόμενους στη ναυτιλία, η κλασική μακροχρόνια μίσθωση παραμένει η πιο ασφαλής βάση υπολογισμού.

Πώς να ελέγξετε μόνοι σας τις τιμές του Πειραιά με δεδομένα CASAFARI

Οι αριθμοί αυτού του οδηγού προέρχονται από το ερώτημα για το location id 5963331 (Περιφερειακή Ενότητα Πειραιώς) στο CASAFARI Area Insights, ενώ για αναζητήσεις που εστιάζουν αποκλειστικά στο κέντρο και το λιμάνι χρησιμοποιείται το location id 5963338.

Όταν ο στόχος είναι η κοστολόγηση ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος —όπου ο όροφος, η χρονολογία της πολυκατοικίας, η ύπαρξη θέας στη θάλασσα ή η απόσταση από τον σταθμό Δημοτικό Θέατρο διαμορφώνουν την πραγματική αξία— οι επαγγελματίες περνούν από τον μέσο όρο στις εκτιμήσεις με Comparables και μελέτη αγοράς (στα αγγλικά). Για τα μεσιτικά γραφεία του Πειραιά και της Νίκαιας που χαρτογραφούν καθημερινά το διαθέσιμο απόθεμα ιδιωτών και συναδέλφων, το Property Sourcing για μεσίτες (στα αγγλικά) συγκεντρώνει όλες τις ενεργές αγγελίες σε μία καθαρή εικόνα ανά ακίνητο.

Οι ομάδες αναλυτών και οι προγραμματιστές που θέλουν να ενσωματώσουν τις χρονοσειρές τιμών και ενοικίων στα δικά τους συστήματα μπορούν να συμβουλευτούν την τεκμηρίωση Area Insights για developers (στα αγγλικά) και την τεκμηρίωση Comparables και εκτιμήσεων (στα αγγλικά), ή να αντλήσουν δεδομένα απευθείας μέσω εργαλείων τεχνητής νοημοσύνης με το Casafari MCP (στα αγγλικά), όπου οι κλήσεις χρεώνονται σε tokens. Μπορείτε να εξετάσετε άμεσα τα δεδομένα για τη γειτονιά που σας ενδιαφέρει κάνοντας δημιουργία λογαριασμού στο platform.casafari.com.