Ακίνητα στην Κεφαλονιά: τιμές και αγορά το 2026

Στην Κεφαλονιά, οι πωλητές ζητούν κατά μέσο όρο 3.241,7 €/τ.μ. για μονοκατοικίες και 2.681,6 €/τ.μ. για διαμερίσματα το Γ΄ τρίμηνο 2026, σύμφωνα με το Area Insights, τη σελίδα του προϊόντος της CASAFARI (στα αγγλικά) (ερώτημα 23/10/2026, χωρίς ακραίες τιμές), καταγράφοντας ετήσια άνοδο +19,3% και +11,3% αντίστοιχα. Πρόκειται αποκλειστικά για τιμές ζήτησης από αγγελίες και όχι για τιμές συμβολαίων, σε μια αγορά μονοκατοικιών (με υπεραξία περίπου 21% έναντι των διαμερισμάτων) όπου η χρονοσειρά διαθέτει επαρκή δεδομένα μόνο από το δεύτερο εξάμηνο του 2024. Τη ζήτηση κινούν το εξοχικό και η βραχυχρόνια μίσθωση, πρωτίστως από Βρετανούς αγοραστές, δίπλα σε Αθηναίους και Κεφαλονίτες της διασποράς.

Όταν μια κεφαλονίτικη οικογένεια που ζει στην Αθήνα κληρονομεί το πέτρινο σπίτι του παππού πάνω από τη Σάμη και δέχεται μια απρόσμενη προσφορά από ένα ζευγάρι Βρετανών, το πρώτο ερώτημα είναι απλό: πόσο αξίζει πραγματικά σήμερα; Η απάντηση στο νησί εξαρτάται από τη θέα, τη στατική επάρκεια και την τάξη στους τίτλους.

Πόσο κοστίζουν τα ακίνητα στην Κεφαλονιά σήμερα;

Το Γ΄ τρίμηνο του 2026, η μέση τιμή ζήτησης στην Περιφερειακή Ενότητα Κεφαλληνίας διαμορφώνεται στα 3.241,7 €/τ.μ. για τις μονοκατοικίες και στα 2.681,6 €/τ.μ. για τα διαμερίσματα (CASAFARI Area Insights, location id 5960595, ερώτημα 23/10/2026). Τα μεγέθη δεν περιλαμβάνουν την Ιθάκη, η οποία αποτελεί ξεχωριστή περιφερειακή ενότητα.

Η τιμή ζήτησης αποτυπώνει τον μέσο όρο των ποσών που ζητούν οι πωλητές στις ευρετηριασμένες αγγελίες μετά την αφαίρεση των ακραίων τιμών, και δεν ταυτίζεται με την τελική τιμή του συμβολαίου ούτε με την αντικειμενική αξία της εφορίας.

Σε διάστημα ενός έτους (Γ΄ τρίμηνο 2025 έως Γ΄ τρίμηνο 2026), οι ζητούμενες τιμές στις μονοκατοικίες αυξήθηκαν κατά +19,3% (από 2.718,4 €/τ.μ.) και στα διαμερίσματα κατά +11,3% (από 2.410,1 €/τ.μ.). Σε τριμηνιαία βάση, μεταξύ Β΄ και Γ΄ τριμήνου 2026, ο ρυθμός ήταν ηπιότερος: +1,2% στις μονοκατοικίες (από 3.203,9 €/τ.μ.) και +2,4% στα διαμερίσματα (από 2.618,8 €/τ.μ.).

Η χρονοσειρά της CASAFARI για την Κεφαλονιά έχει αναλυτικό νόημα μόνο από το Γ΄ τρίμηνο του 2024 για τις μονοκατοικίες και από το Δ΄ τρίμηνο του 2024 για τα διαμερίσματα. Τα προηγούμενα τρίμηνα (από το Α΄ τρίμηνο του 2023) επαναλαμβάνουν μία σταθερή τιμή επειδή δεν είχαν ευρετηριαστεί νέα δεδομένα, επομένως δεν υποδηλώνουν στάσιμη αγορά και εξαιρούνται από τους υπολογισμούς.

Ο οδηγός αναφέρεται στις κύριες αγορές του νησιού: την πρωτεύουσα Αργοστόλι και το Ληξούρι όπου συγκεντρώνονται τα περισσότερα διαμερίσματα, τα λιμάνια της Σάμης και του Πόρου, τις τουριστικές ζώνες στη Σκάλα, τα Λουρδάτα και τη Λάσση, τα βόρεια παραδοσιακά χωριά Άσσος και Φισκάρδο, την ακτή του Μύρτου και τον ορεινό όγκο του Αίνου.

Γιατί οι μονοκατοικίες ανεβαίνουν πιο γρήγορα από τα διαμερίσματα;

Από το πρώτο τρίμηνο με πλήρη στοιχεία μέχρι το Γ΄ τρίμηνο του 2026, οι ζητούμενες τιμές των μονοκατοικιών κατέγραψαν άνοδο +35,9% σε οκτώ τρίμηνα (από 2.385,9 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο 2024 σε 3.241,7 €/τ.μ.). Στα διαμερίσματα, η άνοδος ήταν +25,9% σε επτά τρίμηνα (από 2.130,3 €/τ.μ. το Δ΄ τρίμηνο 2024 σε 2.681,6 €/τ.μ.).

Οι μονοκατοικίες είναι περίπου 21% ακριβότερες ανά τετραγωνικό μέτρο από τα διαμερίσματα. Αυτή η διαφορά αντικατοπτρίζει τη φυσιογνωμία του κτιριακού αποθέματος: η Κεφαλονιά είναι αγορά ανεξάρτητης κατοικίας, χωριάτικου σπιτιού και εξοχικής βίλας, ενώ οι πολυκατοικίες περιορίζονται σχεδόν αποκλειστικά στον αστικό ιστό του Αργοστολίου και του Ληξουρίου.

Χρειάζεται προσοχή στην ανάγνωση των επιμέρους τριμήνων. Μεταξύ Α΄ και Β΄ τριμήνου 2026, η μέση τιμή ζήτησης στις μονοκατοικίες σημείωσε άλμα +12,3% (από 2.851,8 €/τ.μ. σε 3.203,9 €/τ.μ.). Σε μια μικρή νησιωτική αγορά, μια τέτοια μεταβολή συνήθως οφείλεται στη σύνθεση των καταχωρίσεων —όπως η είσοδος μερικών νεόδμητων βιλών υψηλής αξίας— και όχι σε οριζόντια ανατίμηση των ίδιων ακινήτων.

Για τον ιδιοκτήτη που εξετάζει την πώληση, ο μέσος όρος του νησιού αποτελεί απλώς ένδειξη κλίματος. Η κοστολόγηση ενός συγκεκριμένου ακινήτου απαιτεί εκτιμήσεις και Comparables για συγκεκριμένο ακίνητο (στα αγγλικά) στο ίδιο χωριό, με παρόμοια θέα και κατάσταση.

Πώς συγκρίνεται η Κεφαλονιά με την υπόλοιπη Ελλάδα;

Σε εθνικό επίπεδο, η κτηματαγορά δείχνει σημάδια ηπιότερης ανόδου. Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος, Β΄ τρίμηνο 2026 (δελτίο 15/09/2026), οι τιμές των διαμερισμάτων στη χώρα αυξήθηκαν κατά +5,5% σε ετήσια βάση το Β΄ τρίμηνο του 2026, επιβραδύνοντας από το +8,3% του 2025 και το +9,1% του 2024. Στην κατηγορία «λοιπές περιοχές» εκτός Αθηνών και Θεσσαλονίκης, η ετήσια αύξηση το Β΄ τρίμηνο του 2026 ήταν +7,1%.

Δείκτης / Κατηγορία	Ετήσια μεταβολή	Περίοδος αναφοράς	Βάση υπολογισμού
Μονοκατοικίες Κεφαλονιάς (CASAFARI)	+19,3%	Γ΄ τρίμηνο 2026	Τιμές ζήτησης αγγελιών
Διαμερίσματα Κεφαλονιάς (CASAFARI)	+11,3%	Γ΄ τρίμηνο 2026	Τιμές ζήτησης αγγελιών
Διαμερίσματα, σύνολο Ελλάδας (ΤτΕ)	+5,5%	Β΄ τρίμηνο 2026	Εκτιμήσεις τραπεζών επί συναλλαγών
Διαμερίσματα, λοιπές περιοχές (ΤτΕ)	+7,1%	Β΄ τρίμηνο 2026	Εκτιμήσεις τραπεζών επί συναλλαγών

Η απόκλιση ανάμεσα στην επιβράδυνση του εθνικού δείκτη και την επιτάχυνση στην Κεφαλονιά εξηγείται εν μέρει από τη μεθοδολογία: η Τράπεζα της Ελλάδος βασίζεται σε εκτιμήσεις πιστωτικών ιδρυμάτων που συνδέονται με πραγματικές συναλλαγές, ενώ τα στοιχεία της CASAFARI μετρούν τιμές ζήτησης σε ένα μικρότερο, πιο ευμετάβλητο δείγμα αγγελιών.

Ωστόσο, επειδή δεν δημοσιεύεται ξεχωριστός δείκτης της Τράπεζας της Ελλάδος ούτε επίσημος αριθμός συμβολαίων ανά περιφερειακή ενότητα, η παρακολούθηση των αγγελιών παραμένει το μόνο συνεχές βαρόμετρο για το νησί. Όσοι παρακολουθούν τις τάσεις της κτηματαγοράς σε άλλες περιοχές (στα αγγλικά) διαπιστώνουν ότι οι νησιωτικές αγορές εξοχικής κατοικίας συχνά κινούνται με διαφορετικό χρονισμό από τα αστικά κέντρα.

Ποιος αγοράζει στην Κεφαλονιά και πού;

Ο αγοραστής που καθορίζει τις τιμές στην Κεφαλονιά είναι ο αγοραστής εξοχικής κατοικίας. Οι Βρετανοί προηγούνται με μεγάλη διαφορά και ακολουθούν Ιταλοί, Γερμανοί, Ολλανδοί και Σκανδιναβοί, οι οποίοι αναζητούν βίλες με πισίνα και θέα στη θάλασσα —με δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης— στο Φισκάρδο, την Άσσο, τη Σκάλα, τα Λουρδάτα και τη Λάσση.

Η κλίμακα της εξωτερικής ζήτησης φαίνεται στις αεροπορικές αφίξεις. Σύμφωνα με την επιβατική κίνηση αεροδρομίου Κεφαλονιάς (στοιχεία Fraport Greece), το αεροδρόμιο «Άννα Πολλάτου» εξυπηρέτησε 893.697 επιβάτες το 2025 (769.315 σε διεθνείς πτήσεις και 124.382 σε πτήσεις εσωτερικού), σημειώνοντας αύξηση +2,4% σε σχέση με τους 872.536 επιβάτες του 2024. Το μέγεθος αυτό συγκρίνεται με τον μόνιμο πληθυσμό Κεφαλονιάς στην Απογραφή 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, ο οποίος ανέρχεται σε 36.064 κατοίκους στην Περιφερειακή Ενότητα Κεφαλληνίας (και 3.333 στην Ιθάκη).

Δίπλα στους ξένους αγοραστές υπάρχει σταθερή ελληνική ζήτηση. Αθηναίοι και Πατρινοί αναζητούν παλιά χωριάτικα σπίτια προς ανακαίνιση στην ενδοχώρα, Κεφαλονίτες της διασποράς (από την Αττική, το Ηνωμένο Βασίλειο ή την Αυστραλία) επανακτούν οικογενειακές ιδιοκτησίες, ενώ οι ντόπιες οικογένειες κινούν την αγορά κύριας κατοικίας στο Αργοστόλι, το Ληξούρι και τη Σάμη.

Η προσφορά παραλιακής γης παραμένει εκ φύσεως περιορισμένη. Το απότομο ανάγλυφο, οι προστατευόμενες ζώνες Natura 2000 (Εθνικός Δρυμός Αίνου, ακτή Μύρτου), οι αρχαιολογικοί περιορισμοί και η κληρονομιά του σεισμού του 1953 (το Φισκάρδο είναι από τους ελάχιστους οικισμούς που διατήρησαν προσεισμικά κτίσματα) περιορίζουν τη δόμηση. Ταυτόχρονα, η αγορά ενέχει κίνδυνο συγκέντρωσης: εξαρτάται από μία βασική χώρα προέλευσης (Ηνωμένο Βασίλειο) και από μια τουριστική σεζόν πέντε μηνών, με αποτέλεσμα η μεταπώληση αγροτικών κατοικιών εκτός παραλίας να απαιτεί χρόνο. Σε εθνικό επίπεδο, εξάλλου, οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα υποχώρησαν σε περίπου 2,4 δισ. ευρώ το 2025 από 2,8 δισ. ευρώ το 2024, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (01/10/2026).

Τι πρέπει να ελέγξει κανείς πριν αγοράσει στην Κεφαλονιά;

Στην Κεφαλονιά, ο τεχνικός και νομικός έλεγχος πριν από την υπογραφή κρίνει αν η ζητούμενη τιμή αντέχει στην πράξη. Συχνά παρατηρείται απόκλιση ανάμεσα στα τετραγωνικά που αναγράφονται σε μια αγγελία και σε εκείνα που μπορούν νομίμως να μεταβιβαστούν.

• Τίτλοι και πολεοδομική νομιμότητα: Απαιτείται έλεγχος εγγραφής στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, έλεγχος στους κυρωμένους δασικούς χάρτες για κάθε εκτός σχεδίου γήπεδο, αρχαιολογική έγκριση όπου προβλέπεται, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) και βεβαίωση μηχανικού με τακτοποίηση τυχόν αυθαιρέτων βάσει του Ν. 4495/2017.
• Σεισμική επάρκεια: Το νησί βρίσκεται σε μία από τις πλέον σεισμογενείς ζώνες της Ευρώπης, με ορόσημα τους σεισμούς του 1953 και του 2014. Στα παλαιότερα πέτρινα σπίτια, ο στατικός έλεγχος και το κόστος ασφάλισης επηρεάζουν άμεσα την αποτίμηση, ενώ το καλοκαίρι συνυπολογίζεται ο κίνδυνος δασικών πυρκαγιών.
• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ): Σήμερα ο ΦΜΑ για μεταχειρισμένα ακίνητα ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας (3,09% μαζί με τον δημοτικό φόρο), ενώ ο ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα τελεί σε αναστολή.
• Εξαγγελία για αγοραστές εκτός ΕΕ: Στις 06/09/2026 ανακοινώθηκε —χωρίς να έχει κατατεθεί νομοσχέδιο έως τον Οκτώβριο του 2026—η εξαγγελία για φόρο μεταβίβασης 15% σε αγοραστές τρίτων χωρών (15,45% με τον δημοτικό φόρο) από την 1η Ιουλίου 2027. Το μέτρο, όπως ανακοινώθηκε, αφορά μόνο φυσικά πρόσωπα πολίτες χωρών εκτός ΕΕ/ΕΟΧ (π.χ. Ηνωμένο Βασίλειο, ΗΠΑ) και μόνο κατοικίες, εξαιρώντας Έλληνες, πολίτες ΕΕ/ΕΟΧ, ομογενείς, επί μακρόν διαμένοντες και εταιρικά σχήματα. Για τον Έλληνα πωλητή αυτό μπορεί να σημαίνει επίσπευση αγορών από Βρετανούς πριν από τον Ιούλιο του 2027 και πιο επιλεκτική ζήτηση στη συνέχεια.
• Golden Visa: Βάσει του Ν. 5100/2024, επειδή η Κεφαλονιά έχει πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, τα όρια επένδυσης Golden Visa ανά περιοχή την κατατάσσουν στη βαθμίδα των 800.000 ευρώ (σε ένα ακίνητο ελάχιστης επιφάνειας 120 τ.μ.) και όχι των 400.000 ευρώ, ενώ απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων που αποκτώνται μέσω του προγράμματος (το όριο των 250.000 ευρώ ισχύει μόνο για διατηρητέα ή αλλαγή χρήσης σε κατοικία).
• Βραχυχρόνια μίσθωση: Κάθε κατάλυμα που διατίθεται σε πλατφόρμες υποχρεούται να διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Το πάγωμα έκδοσης νέων ΑΜΑ αφορά κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας και δεν ισχύει στην Κεφαλονιά.

Πώς βλέπει κανείς τα ίδια στοιχεία για το δικό του ακίνητο;

Οι ιδιοκτήτες και οι μεσίτες του νησιού μπορούν να παρακολουθούν την εξέλιξη των τιμών ζήτησης ανά τρίμηνο και ανά τύπο ακινήτου μέσω του Area Insights (location id 5960595 μέσω Location Lookup), με εβδομαδιαία ενημέρωση. Όταν χρειάζεται τεκμηρίωση τιμής για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα στο Αργοστόλι ή μια βίλα στη Σκάλα, το Comparables συγκεντρώνει τις ενεργές και ιστορικές αγγελίες της άμεσης γειτονιάς.

Όσοι αναζητούν ακίνητο προς αγορά ή ανακαίνιση χρησιμοποιούν τα εργαλεία CASAFARI για επενδυτές (στα αγγλικά) και το Property Sourcing για αναζήτηση αγγελιών σε όλα τα πορτάλ (στα αγγλικά), ώστε να βλέπουν σε μία εικόνα τις καταχωρίσεις που εμφανίζονται διάσπαρτες σε διαφορετικά μεσιτικά γραφεία.

Για ομάδες που αναπτύσσουν δικές τους εφαρμογές, τα ίδια δεδομένα είναι διαθέσιμα μέσω API —δείτε την τεκμηρίωση Area Insights για προγραμματιστές (στα αγγλικά) και την τεκμηρίωση Comparables και εκτιμήσεων (στα αγγλικά)— καθώς και μέσω Casafari MCP. Η διαχείριση της συνδρομής, όπου η κατανάλωση κλήσεων μετριέται σε tokens, γίνεται απευθείας από τον λογαριασμό και κλειδιά API στο platform.casafari.com.

Η αγορά της Κεφαλονιάς το 2026 κινείται σε υψηλότερα επίπεδα τιμών ζήτησης, αλλά παραμένει αγορά μεμονωμένων ακινήτων όπου η νομική καθαρότητα και η ακριβής τοποθεσία κάνουν όλη τη διαφορά. Πριν ορίσετε τιμή πώλησης ή καταθέσετε προσφορά, μπορείτε να εξετάσετε τα τρέχοντα δεδομένα της περιοχής σας στο Area Insights της CASAFARI (στα αγγλικά).