Ακίνητα στην Καλλιθέα: τιμές, ενοίκια και αποδόσεις το 2026

Η μέση ζητούμενη τιμή για διαμερίσματα στην Καλλιθέα διαμορφώνεται στα 2.617,5 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο 2026 σύμφωνα με το CASAFARI Area Insights (ζητούμενες τιμές αγγελιών με αποκλεισμό ακραίων τιμών, όχι τιμές συμβολαίων), αυξημένη κατά 2,4% σε σχέση με έναν χρόνο πριν και κατά 20,7% από το Β΄ τρίμηνο 2024. Το μέσο ζητούμενο ενοίκιο φτάνει τα 11,5 €/τ.μ. τον μήνα, δίνοντας ενδεικτική μικτή απόδοση περίπου 5,3%. Η αγορά ανεβαίνει ακόμη, αλλά με το ένα πέμπτο του περσινού ρυθμού, δίνοντας χρόνο επιλογής στον αγοραστή και απόδοση άνω του 5% στον μικροεπενδυτή.

Ένα ζευγάρι λίγο μετά τα τριάντα, που εγκατέλειψε την αναζήτηση στο Παλαιό Φάληρο λόγω τιμών, εξετάζει σήμερα ένα διαμέρισμα 65 τ.μ. στον τέταρτο όροφο πολυκατοικίας του 1975 κοντά στην πλατεία Δαβάκη. Στη σημερινή μέση ζητούμενη τιμή των 2.617,5 €/τ.μ. (CASAFARI Area Insights, Γ΄ τρίμηνο 2026), το ακίνητο βγαίνει στην αγορά γύρω στις 170.140 € και, αν μισθωνόταν στο μέσο ζητούμενο ενοίκιο των 11,5 €/τ.μ., θα απέφερε περίπου 748 € τον μήνα. Το σημαντικότερο για τους ίδιους, ωστόσο, είναι ότι η αγορά που έτρεχε μακριά τους επί δύο χρόνια έχει πλέον σχεδόν σταματήσει να επιταχύνει.

Πού βρίσκεται η Καλλιθέα και γιατί τη διαλέγουν οι Αθηναίοι

Η Καλλιθέα απλώνεται ανάμεσα στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, το λιμάνι του Πειραά και τον Φαληρικό Όρμο. Η γραμμή 1 του ΗΣΑΠ τη συνδέει σε 10 με 15 λεπτά με το Μοναστηράκι ή τον Πειραιά: ο σταθμός «Καλλιθέα» βρίσκεται μέσα στον δήμο, ενώ οι σταθμοί «Ταύρος (Ελ. Βενιζέλος)» και «Μοσχάτο» στον όμορο Δήμο Μοσχάτου-Ταύρου εξυπηρετούν τα δυτικά και νότια όριά της. Η λεωφόρος Συγγρού ορίζει την ανατολική πλευρά από το Σύνταγμα έως τη θάλασσα, όπου το τραμ διατρέχει την παραλιακή ζώνη των Τζιτζιφιών.

Η πυκνότητα του δήμου εξηγεί και τον χαρακτήρα της αγοράς του. Σύμφωνα με την Απογραφή 2021 της ΕΛΣΤΑΤ για τον μόνιμο πληθυσμό, στην Καλλιθέα κατοικούν 97.616 άνθρωποι σε έκταση μόλις 4,749 τετραγωνικών χιλιομέτρων, δηλαδή πάνω από 20.000 κάτοικοι ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο. Ο πληθυσμός καταγράφει ήπια κάμψη από τους 115.150 κατοίκους του 2001 και τους 100.641 του 2011 (ΕΛΣΤΑΤ, απογραφές 2001-2021). Δεν πρόκειται για αγορά εξοχικής κατοικίας, αλλά για πυκνοκατοικημένη πόλη ιδιοκατοίκησης και μακροχρόνιας μίσθωσης.

Τη ζήτηση τροφοδοτούν σταθερά δύο πανεπιστήμια εντός των ορίων του δήμου —το Πάντειο και το Χαροκόπειο— καθώς και το Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος (ΚΠΙΣΝ) με την Εθνική Βιβλιοθήκη, την Εθνική Λυρική Σκηνή και το πάρκο του, που από το 2016 αναβάθμισε ολόκληρο το παραλιακό μέτωπο προς τις Τζιτζιφιές.

Στο εσωτερικό του δήμου, η καθημερινότητα και το απόθεμα αλλάζουν από γειτονιά σε γειτονιά: από το εμπορικό Κέντρο γύρω από την Ελ. Βενιζέλου και τη Δαβάκη, τη συνοικία Χαροκόπου και την Αγία Ελεούσα, μέχρι τον Λόφο Σικελίας, τον Λόφο Φιλαρέτου, τη Χρυσάκη και τις Τζιτζιφιές κοντά στη θάλασσα. Σε σχέση με τα παραλιακά προάστια του Νοτίου Τομέα —Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα— που κινούνται σε εντελώς διαφορετική κατηγορία τιμών, η Καλλιθέα λειτουργεί ως η πιο προσιτή είσοδος στα νότια της Αθήνας.

Πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα στην Καλλιθέα το 2026;

Στο Γ΄ τρίμηνο 2026, η μέση ζητούμενη τιμή διαμερισμάτων στον Δήμο Καλλιθέας ανέρχεται σε 2.617,5 €/τ.μ., σύμφωνα με το Area Insights της CASAFARI (σελίδα στα αγγλικά) (location id 5962960). Τα στοιχεία προέρχονται από αγγελίες πώλησης που ευρετηριάζονται στην αγορά, μετά τον αποκλεισμό ακραίων τιμών· αποτυπώνουν τι ζητούν οι πωλητές και όχι το τελικό τίμημα που αναγράφεται στα συμβόλαια.

Για να μεταφραστεί ο μέσος όρος σε πραγματικό προϋπολογισμό: ένα τυπικό διαμέρισμα 60 τ.μ. στη μέση ζητούμενη τιμή των 2.617,5 €/τ.μ. αντιστοιχεί σε περίπου 157.050 € (CASAFARI Area Insights, Γ΄ τρίμηνο 2026). Το ποσό αυτό βρίσκεται κάτω από το αφορολόγητο όριο των 200.000 € που ισχύει για την αγορά πρώτης κατοικίας από άγαμο αγοραστή, στοιχείο που κρατά ζωντανό το ενδιαφέρον των εγχώριων νοικοκυριών.

Από το Β΄ τρίμηνο 2024, όταν η μέση ζητούμενη τιμή βρισκόταν στα 2.169,2 €/τ.μ., έως τα 2.617,5 €/τ.μ. του Γ΄ τριμήνου 2026, η σωρευτική άνοδος φτάνει το 20,7% μέσα σε εννέα τρίμηνα (CASAFARI Area Insights). Σημειώνεται ότι στη χρονοσειρά της CASAFARI τα τρίμηνα από το Α΄ τρίμηνο 2023 έως το Α΄ τρίμηνο 2024 εμφανίζουν επαναλαμβανόμενη τιμή 1.981 €/τ.μ. λόγω έλλειψης νέων δεδομένων στην περίοδο εκείνη· συνεπώς δεν αποτυπώνουν στάσιμη αγορά και δεν περιλαμβάνονται στους υπολογισμούς ή στα γραφήματα.

Ανεβαίνουν ακόμη οι τιμές; Η επιβράδυνση σε αριθμούς

Η εικόνα του 2026 δεν είναι εικόνα πτώσης, αλλά σαφούς κόπωσης. Ενώ στο Γ΄ τρίμηνο 2025 οι ζητούμενες τιμές στην Καλλιθέα έτρεχαν με ετήσιο ρυθμό +11,9% (2.555,3 €/τ.μ. έναντι 2.283,0 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο 2024), στο Γ΄ τρίμηνο 2026 η ετήσια μεταβολή περιορίστηκε στο +2,4% (2.617,5 €/τ.μ. έναντι 2.555,3 €/τ.μ., CASAFARI Area Insights). Μέσα σε δώδεκα μήνες, ο ρυθμός ανόδου υποχώρησε στο ένα πέμπτο.

Η επιβράδυνση φαίνεται καθαρά στα διαδοχικά τριμηνιαία βήματα του 2026: οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν κατά +1,0% το Α΄ τρίμηνο, +0,7% το Β΄ τρίμηνο και μόλις +0,3% το Γ΄ τρίμηνο 2026 (CASAFARI Area Insights). Για τον ιδιοκτήτη που βγαίνει τώρα στην αγορά, αυτό σημαίνει ότι το περιθώριο υπερτιμολόγησης πάνω από τα πρόσφατα συγκριτικά στοιχεία έχει κλείσει· για τον αγοραστή, ότι υπάρχει πλέον χρόνος για τεχνικό έλεγχο και διαπραγμάτευση.

Η τάση αυτή συμβαδίζει με τη συνολική εικόνα της ελληνικής αγοράς, όπως την καταγράφουν οι Δείκτες τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος για το Β΄ τρίμηνο 2026: οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά +5,0% ετησίως στην Αθήνα και +5,5% στο σύνολο της χώρας το Β΄ τρίμηνο 2026, μετά από μέση ετήσια αύξηση +8,3% το 2025 (αναθεωρημένο στοιχείο) και +9,1% το 2024. Αντίστοιχες τάσεις της αγοράς ακινήτων από την CASAFARI (στα αγγλικά) παρατηρούνται και σε άλλες ώριμες ευρωπαϊκές πόλεις. Πρέπει ωστόσο να ληφθεί υπόψη η μεθοδολογική διαφορά: ο δείκτης της Τράπεζας της Ελλάδος βασίζεται σε εκτιμήσεις τραπεζών και αναφέρεται στο Β΄ τρίμηνο 2026, ενώ η σειρά της CASAFARI αποτυπώνει ζητούμενες τιμές αγγελιών έως το Γ΄ τρίμηνο 2026.

Δείκτης / Πηγή	Περίοδος αναφοράς	Ετήσια μεταβολή	Βάση υπολογισμού
CASAFARI Area Insights — Καλλιθέα	Γ΄ τρίμηνο 2026	+2,4%	Ζητούμενες τιμές αγγελιών (€/τ.μ.)
CASAFARI Area Insights — Καλλιθέα	Γ΄ τρίμηνο 2025	+11,9%	Ζητούμενες τιμές αγγελιών (€/τ.μ.)
Τράπεζα της Ελλάδος — Αθήνα	Β΄ τρίμηνο 2026	+5,0%	Εκτιμήσεις τραπεζών (δείκτης)
Τράπεζα της Ελλάδος — Ελλάδα	Β΄ τρίμηνο 2026	+5,5%	Εκτιμήσεις τραπεζών (δείκτης)

Ενοίκια και απόδοση: τι αποφέρει ένα διαμέρισμα στην Καλλιθέα

Την ώρα που οι τιμές πώλησης κατεβάζουν ταχύτητα, τα ενοίκια στην Καλλιθέα συνεχίζουν να κινούνται ταχύτερα. Το μέσο ζητούμενο ενοίκιο διαμερισμάτων έφτασε τα 11,5 €/τ.μ. τον μήνα το Γ΄ τρίμηνο 2026, καταγράφοντας αύξηση +4,5% σε σχέση με τα 11,0 €/τ.μ. του Γ΄ τριμήνου 2025 και +26,4% σε σχέση με τα 9,1 €/τ.μ. του Α΄ τριμήνου 2024 (CASAFARI Area Insights).

Ο συνδυασμός μέσου ζητούμενου ενοικίου 11,5 €/τ.μ. και μέσης ζητούμενης τιμής 2.617,5 €/τ.μ. δίνει ενδεικτική μικτή απόδοση 5,3% το Γ΄ τρίμηνο 2026 (12 × 11,5 ÷ 2.617,5), ελαφρώς υψηλότερη από το 5,1% του Α΄ τριμήνου 2026 (CASAFARI Area Insights). Η απόδοση αυτή είναι ενδεικτική και μικτή: υπολογίζεται από δύο μέσους όρους ζητούμενων τιμών και δεν αφαιρεί τον ΕΝΦΙΑ, το φόρο εισοδήματος από μισθώματα, τις δαπάνες συντήρησης, τα κοινόχρηστα που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη ή τα διαστήματα κενής μίσθωσης.

Στο ίδιο ενδεικτικό παράδειγμα ενός διαμερίσματος 60 τ.μ. με μέση ζητούμενη τιμή 157.050 €, το μέσο ζητούμενο μίσθωμα διαμορφώνεται περίπου στα 690 € τον μήνα (CASAFARI Area Insights, Γ΄ τρίμηνο 2026). Το προφίλ των ενοικιαστών είναι κυρίως εγχώριο: φοιτητές του Παντείου και του Χαροκοπείου, νέα ζευγάρια και εργαζόμενοι σε επιχειρήσεις του κέντρου, της λεωφόρου Συγγρού και του Πειραιά. Για όσους εξετάζουν την αγορά από τη σκοπιά του εισοδήματος, τα εργαλεία της CASAFARI για επενδυτές (στα αγγλικά) επιτρέπουν τη σύγκριση αποδόσεων ανάμεσα σε δήμους της Αττικής με την ίδια μεθοδολογία.

Φόροι, πρώτη κατοικία και βραχυχρόνια μίσθωση: τι ισχύει το 2026

Το θεσμικό και φορολογικό πλαίσιο του 2026 επηρεάζει άμεσα τον καθαρό προϋπολογισμό κάθε αγοράς στην Καλλιθέα:

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) και πρώτη κατοικία: Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων κατά τον ν. 5219/2025 ανέρχεται σε 3% επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ τιμήματος συμβολαίου και αντικειμενικής αξίας, πλέον 3% υπέρ δήμου επί του φόρου, δηλαδή συνολικά 3,09%, και καταβάλλεται πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Για αγορά πρώτης κατοικίας ισχύει απαλλαγή έως 200.000 € για άγαμο αγοραστή και έως 250.000 € για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης, με προσαυξήσεις ανά εξαρτώμενο τέκνο (ν. 5219/2025, στοιχεία Οκτωβρίου 2026).
• Νεόδμητα και αναστολή ΦΠΑ: Η αναστολή ΦΠΑ στα νεόδμητα έως το τέλος του 2026 (ν. 5246/2025) διατηρεί σε αναστολή τον ΦΠΑ 24% έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, κατ' επιλογήν του κατασκευαστή, οπότε ο αγοραστής καταβάλλει ΦΜΑ 3,09% αντί ΦΠΑ. Επειδή η υπαγωγή γίνεται ανά οικοδομή, χρειάζεται επιβεβαίωση σε κάθε νέο έργο, ιδίως στις νέες αναπτύξεις στις Τζιτζιφιές και στη ζώνη προς τον Ταύρο.
• ΕΝΦΙΑ και τακτικές υποχρεώσεις: Κάθε ιδιοκτήτης βαρύνεται ετησίως με τον ΕΝΦΙΑ, ο οποίος υπολογίζεται επί των αντικειμενικών αξιών, ενώ για την αγορά απαιτούνται ελληνικός ΑΦΜ και τραπεζικός λογαριασμός για την τεκμηρίωση της προέλευσης των κεφαλαίων.
• Βραχυχρόνια μίσθωση (ΑΜΑ): Κάθε ακίνητο που διατίθεται σε βραχυχρόνια μίσθωση χρειάζεται εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΜΑ) της ΑΑΔΕ. Όπως προκύπτει από τους περιορισμούς βραχυχρόνιας μίσθωσης 2026 και το πεδίο εφαρμογής τους, η αναστολή έκδοσης νέων ΑΜΑ από 1.1.2025 έως 31.12.2026 αφορά αποκλειστικά το 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων και δεν περιλαμβάνει τον Δήμο Καλλιθέας. Ισχύουν ωστόσο από 1.10.2025 οι υποχρεωτικές προδιαγραφές ασφαλείας (ασφάλιση αστικής ευθύνης, ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρες, φαρμακείο).
• Πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» και Golden Visa: Μετά τη λήξη αιτήσεων του «Σπίτι μου 2» στις 31 Μαΐου 2026 και την ολοκλήρωση των εκταμιεύσεων στις 31 Αυγούστου 2026 (ΚΥΑ 189973 ΕΞ 2024, Το Βήμα 27.05.2026), το πρόγραμμα είναι κλειστό για νέες αιτήσεις. Παράλληλα, το όριο της Golden Visa στην Αττική βρίσκεται στις 800.000 € σε ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ. χωρίς δικαίωμα βραχυχρόνιας μίσθωσης (ν. 5100/2024, από 1.9.2024), αφήνοντας την τυπική αγορά της Καλλιθέας σχεδόν αποκλειστικά στους εγχώριους αγοραστές.

Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε σε πολυκατοικία του '60 και του '70

Το μεγαλύτερο μέρος του οικιστικού αποθέματος της Καλλιθέας χτίστηκε μεταξύ 1955 και 1985. Πριν από οποιαδήποτε προσφορά σε διαμέρισμα αυτής της περιόδου, τέσσερις έλεγχοι κρίνονται απαραίτητοι:

1. Κατάσταση κτιρίου και ενεργειακή κλάση: Πολλές πολυκατοικίες βρίσκονται στις ενεργειακές κλάσεις Ε έως Ζ, ορισμένα χαμηλότερα κτίρια δεν διαθέτουν ανελκυστήρα και αρκετές όψεις ή κοινόχρηστες εγκαταστάσεις χρειάζονται συντήρηση. Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) και ένας ρεαλιστικός προϋπολογισμός ανακαίνισης πρέπει να προηγούνται της διαπραγμάτευσης.
2. Νομιμότητα, κοινόχρηστα και στάθμευση: Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποκαλύπτει τυχόν αυθαιρεσίες σε ημιυπαίθριους ή βοηθητικούς χώρους. Εξίσου σημαντικός είναι ο έλεγχος στον διαχειριστή για συσσωρευμένες οφειλές κοινοχρήστων της πολυκατοικίας, καθώς και ο κανονισμός της. Οι θέσεις στάθμευσης πυλωτής ή υπογείου είναι σπάνιες λόγω της πυκνής δόμησης και τιμολογούνται με σαφές καπέλο.
3. Μικροτοποθεσία: Η εγγύτητα στο πάρκο του ΚΠΙΣΝ ή στους σταθμούς του ΗΣΑΠ διαφοροποιεί αισθητά την εμπορικότητα ενός ακινήτου σε σχέση με δρόμους στο εσωτερικό που στερούνται πρασίνου ή γειτνιάζουν με την πρώην βιομηχανική ζώνη προς τον Ταύρο, η οποία παραμένει σε φάση μετάβασης.
4. Κίνδυνος τιμολόγησης σε αγορά που επιβραδύνεται: Όταν μια αγορά έχει ανέβει 20,7% σε εννέα τρίμηνα και ο ετήσιος ρυθμός της πέφτει στο +2,4% (CASAFARI Area Insights, Γ΄ τρίμηνο 2026), οι ζητούμενες τιμές των αγγελιών συχνά αργούν να προσαρμοστούν στα επίπεδα όπου κλείνουν οι πράξεις. Πριν καταθέσετε προσφορά, οι εκτιμήσεις και τα Comparables για συγκεκριμένο διαμέρισμα (στα αγγλικά) δείχνουν τι ζητείται την ίδια στιγμή για ομοειδή ακίνητα στον ίδιο δρόμο και όροφο, ενώ οι ιδιοκτήτες που εξετάζουν την πώληση μπορούν να ξεκινήσουν από μια online εκτίμηση ακινήτου (στα αγγλικά).

Πώς να παρακολουθείτε την αγορά της Καλλιθέας με την CASAFARI

Για μεσίτες, εκτιμητές και επενδυτές που παρακολουθούν συστηματικά τον Νότιο Τομέα της Αθήνας, το Area Insights παρέχει τριμηνιαίες σειρές ζητούμενων τιμών και ενοικίων ανά δήμο, ενώ το Comparables επιτρέπει την αποτίμηση μεμονωμένων ακινήτων με βάση το ενεργό και ιστορικό απόθεμα αγγελιών. Κατά την αναζήτηση μέσω του Location Lookup, ο Δήμος Καλλιθέας Αττικής αντιστοιχεί στο location id 5962960 (ώστε να μη συγχέεται με την Καλλιθέα Θεσσαλονίκης).

Όσοι αναπτύσσουν δικά τους εργαλεία ανάλυσης ή θέλουν να ενσωματώσουν τις χρονοσειρές στα συστήματά τους μπορούν να ανατρέξουν στην τεκμηρίωση του Area Insights API (στα αγγλικά) και στην τεκμηρίωση Comparables και εκτίμησης (στα αγγλικά). Η κατανάλωση των κλήσεων API και του Casafari MCP υπολογίζεται σε tokens. Μπορείτε να δημιουργήσετε λογαριασμό και κλειδιά API στο platform.casafari.com ή να εξερευνήσετε απευθείας τις σειρές δεδομένων μέσα από την πλατφόρμα της CASAFARI.