Ίλιον: τιμές ακινήτων, ενοίκια και Μετρό το 2026

Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμερισμάτων στο Ίλιον διαμορφώνεται στα 1.991,3 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο του 2026, σύμφωνα με το CASAFARI Area Insights (ζητούμενες τιμές από καταχωρημένες αγγελίες, χωρίς ακραίες τιμές, ερώτημα 23/10/2026), σημειώνοντας αύξηση 2,7% σε ετήσια βάση και 13,6% από το Β΄ τρίμηνο του 2024. Το μέσο ζητούμενο ενοίκιο έφτασε τα 9,2 €/τ.μ. τον μήνα (+12,2% σε έναν χρόνο), διαμορφώνοντας ενδεικτική μικτή απόδοση περίπου 5,5%. Το Ίλιον αποτελεί κατεξοχήν αγορά κύριας κατοικίας, με απόθεμα ώριμων πολυκατοικιών και μια επέκταση του Μετρό που ακόμη αναζητά χρηματοδότηση.

Ένα ζευγάρι που νοικιάζει σήμερα στο Περιστέρι και αναζητά το πρώτο του ιδιόκτητο σπίτι συναντά συχνά την ίδια εικόνα λίγα τετράγωνα βορειότερα: ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. σε πολυκατοικία του 1975 κοντά στην κεντρική πλατεία του Ιλίου με ζητούμενη τιμή γύρω στις 160.000 €. Το ίδιο ακίνητο, αν διατεθεί προς μίσθωση, θα ζητούσε σήμερα περίπου 735 € τον μήνα. Η σχέση ανάμεσα σε αυτούς τους δύο αριθμούς εξηγεί γιατί ο δήμος τραβά το ενδιαφέρον τόσο των νοικοκυριών της Δυτικής Αθήνας όσο και των μικρών Ελλήνων εκμισθωτών.

Πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα στο Ίλιον σήμερα;

Στο Γ΄ τρίμηνο του 2026, το Area Insights της CASAFARI (σελίδα στα αγγλικά) καταγράφει μέση ζητούμενη τιμή 1.991,3 €/τ.μ. για τα διαμερίσματα στον Δήμο Ιλίου (location id 5962520, δεδομένα από καταχωρημένες αγγελίες χωρίς ακραίες τιμές, 23/10/2026). Σε πρακτικούς όρους, ένα τυπικό διαμέρισμα 80 τ.μ. της δεκαετίας του 1970 βγαίνει στην αγορά κοντά στις 160.000 € ως ζητούμενη τιμή, αν και το τελικό τίμημα του συμβολαίου συνήθως κλείνει χαμηλότερα μετά από διαπραγμάτευση.

Η διαδρομή των τελευταίων δύο ετών δείχνει μια αγορά που ωριμάζει. Από τα 1.752,2 €/τ.μ. του Β΄ τριμήνου 2024 η μέση ζητούμενη τιμή ανέβηκε κατά 13,6% μέσα σε εννέα τρίμηνα, όμως ο ετήσιος ρυθμός μεταξύ Γ΄ τριμήνου 2025 (1.939,0 €/τ.μ.) και Γ΄ τριμήνου 2026 περιορίστηκε στο +2,7%. Στο ενδιάμεσο καταγράφηκε μια ήπια υποχώρηση στα 1.946,4 €/τ.μ. το Α΄ τρίμηνο του 2026 προτού οι ζητούμενες τιμές ανακάμψουν. Η χρονοσειρά παρουσιάζεται από το Β΄ τρίμηνο του 2024 και μετά, καθώς τα προηγούμενα τρίμηνα (Α΄ τρ. 2023 – Α΄ τρ. 2024 με 1.641,3 €/τ.μ., καθώς και Γ΄–Δ΄ τρ. 2024 με 1.784,9 €/τ.μ.) επαναλαμβάνουν την ίδια τιμή λόγω αραιής κάλυψης δεδομένων και δεν αποτυπώνουν πραγματική σταθερότητα της αγοράς.

Αξίζει να γίνεται σαφής διάκριση ανάμεσα στις τρεις διαφορετικές «τιμές» της ελληνικής αγοράς: τη ζητούμενη τιμή των αγγελιών που μετρά η CASAFARI, την αντικειμενική αξία της εφορίας επί της οποίας υπολογίζονται οι φόροι, και την πραγματική τιμή μεταβίβασης στο συμβόλαιο. Για την ακριβή αποτίμηση ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος ανάλογα με τον όροφο, το έτος κατασκευής και την κατάσταση, η ανάλυση βασίζεται στις εκτιμήσεις και τα Comparables της CASAFARI (στα αγγλικά).

Γιατί τα ενοίκια στο Ίλιον ανεβαίνουν πιο γρήγορα από τις τιμές;

Ενώ οι τιμές πώλησης κατεβάζουν ταχύτητα, η αγορά μισθώσεων κινείται στον αντίθετο ρυθμό. Σύμφωνα με το CASAFARI Area Insights (Γ΄ τρίμηνο 2026), το μέσο ζητούμενο ενοίκιο διαμερισμάτων στο Ίλιον έφτασε τα 9,2 €/τ.μ. τον μήνα, από 8,2 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο του 2025 (+12,2% σε ετήσια βάση) και 6,8 €/τ.μ. το Α΄ τρίμηνο του 2024 (+35,3%). Για ένα δυάρι 65 τ.μ., αυτό μεταφράζεται σήμερα σε ζητούμενο μίσθωμα γύρω στα 600 € τον μήνα.

Η πίεση προέρχεται από εγχώριους ενοικιαστές: νοικοκυριά που εκτοπίζονται από τα ακριβότερα κεντρικά και νότια προάστια, νέους εργαζόμενους της Δυτικής Αθήνας και οικογένειες από το Περιστέρι, την Πετρούπολη, το Καματερό ή τους Αγίους Αναργύρους. Με τον διαιρούμενο λόγο των ζητούμενων μεγεθών του Γ΄ τριμήνου 2026 (12 × 9,2 € ÷ 1.991,3 €), προκύπτει ενδεικτική μικτή απόδοση περίπου 5,5%, ποσοστό αισθητά υψηλότερο από εκείνο των παραδοσιακά ακριβών προαστίων του λεκανοπεδίου. Οι μικροί ιδιώτες εκμισθωτές που εξετάζουν τις λύσεις της CASAFARI για επενδυτές (στα αγγλικά) οφείλουν πάντως να αφαιρέσουν από αυτό το ποσοστό τον ΕΝΦΙΑ, τον φόρο εισοδήματος από μισθώματα, τις δαπάνες ανακαίνισης και τα διαστήματα κενών.

Υπάρχει επίσης ένα φυσικό όριο. Σε έναν δήμο μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων, η διαθέσιμη αγοραστική δύναμη των ενοικιαστών θέτει αναπόφευκτα οροφή στις περαιτέρω αυξήσεις. Σημειώνεται ακόμη ότι στη σειρά των ενοικίων του Area Insights εμφανίζονται επαναλαμβανόμενες τιμές το 2025 (8,0 €/τ.μ. στο Α΄–Β΄ τρίμηνο και 8,2 €/τ.μ. στο Γ΄–Δ΄ τρίμηνο), ένδειξη ότι σε ορισμένα τρίμηνα το δείγμα αγγελιών μίσθωσης ήταν περιορισμένο.

Πώς συγκρίνεται το Ίλιον με την υπόλοιπη Αθήνα;

Η σύγκριση με τη συνολική εικόνα της πρωτεύουσας δείχνει ότι η αγορά του Ιλίου εξομαλύνεται νωρίτερα. Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος για το Β΄ τρίμηνο του 2026 (δημοσίευση 15/09/2026), οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν σε ετήσια βάση κατά 5,0% στην Αθήνα και κατά 5,5% στο σύνολο της Ελλάδας, έπειτα από μέση ετήσια αύξηση 8,1% το 2025 και 9,1% το 2024 σε πανελλαδικό επίπεδο. Στο Ίλιον, η ετήσια μεταβολή των ζητούμενων τιμών στο Γ΄ τρίμηνο του 2026 είναι +2,7%.

Οι δύο δείκτες δεν είναι βεβαίως ταυτόσημοι ως προς τη μεθοδολογία και την περίοδο αναφοράς: η Τράπεζα της Ελλάδος βασίζεται σε εκτιμήσεις τραπεζών για ολόκληρη την περιοχή της Αθήνας (προσωρινά στοιχεία Β΄ τριμήνου 2026), ενώ ο δείκτης CASAFARI Area Insights σε αυτόν τον οδηγό αποτυπώνει τις ζητούμενες τιμές των αγγελιών ειδικά για τον Δήμο Ιλίου στο Γ΄ τρίμηνο του 2026. Η απόκλιση ωστόσο επιβεβαιώνει τη βασική λειτουργία της περιοχής.

Με μόνιμο πληθυσμό 84.004 κατοίκων σύμφωνα με την απογραφή του 2021 της ΕΛΣΤΑΤ (έναντι 84.793 το 2011) σε έκταση 9,453 τ.χλμ. —πυκνότητα περίπου 8.900 κατοίκων ανά τ.χλμ.— το Ίλιον παραμένει μια πυκνοκατοικημένη, σταθερή γειτονιά του δυτικού τομέα. Για ένα ελληνικό νοικοκυριό που αναζητά πρώτη κατοικία, αποτελεί ένα από τα πιο προσιτά σημεία εισόδου εντός του πολεοδομικού συγκροτήματος, όπως φαίνεται και στη γενικότερη επισκόπηση για τις τάσεις της αγοράς ακινήτων (στα αγγλικά).

Τι σημαίνει το Μετρό για τις τιμές στο Ίλιον;

Το μεγαλύτερο έργο υποδομής που συζητείται στην περιοχή είναι η επέκταση της Γραμμής 2 του Μετρό από την Ανθούπολη προς το Ίλιον. Σύμφωνα με τα μελλοντικά έργα της ΣΤΑΣΥ, το αντικείμενο περιλαμβάνει περίπου 4 χλμ. υπόγειας διπλής σήραγγας και τρεις νέους σταθμούς (Παλατιανή, Ίλιον, Άγιος Νικόλαος), με εκτιμώμενο προϋπολογισμό 550 εκατ. € χωρίς ΦΠΑ (περίπου 682 εκατ. € με ΦΠΑ), χρόνο κατασκευής 57 μηνών από την υπογραφή της σύμβασης και χρόνο διαδρομής Ίλιον–Ομόνοια 16 λεπτά.

Η πραγματική εικόνα τον Οκτώβριο του 2026 απαιτεί όμως ψυχραιμία. Ο διαγωνισμός βρίσκεται σε εξέλιξη από τον Μάιο του 2023 και, παρότι τον Ιούνιο του 2026 εγκρίθηκαν οι περιβαλλοντικοί όροι για τη γραμμή και την επέκταση του αμαξοστασίου στον Ελαιώνα, η χρηματοδότηση μέσω του ΕΣΠΑ 2021–2027 δεν έχει ακόμη κλειδώσει και δεν έχει αναδειχθεί ανάδοχος. Όπως καταγράφει το ypodomes.com για την περιβαλλοντική αδειοδότηση και τη χρηματοδότηση της επέκτασης, ο φάκελος του έργου επικαιροποιείται προς εξεύρεση πόρων και ο αρχικός χρονικός ορίζοντας 2027–2032 θεωρείται πλέον ενδεικτικός.

Για τον αγοραστή του 2026, το συμπέρασμα είναι πρακτικό: όποιος πληρώνει σήμερα «πριμ Μετρό» σε αγγελίες γύρω από την Παλατιανή ή τον Άγιο Νικόλαο αναλαμβάνει ρίσκο χρόνου πολλών ετών. Η καθημερινή μετακίνηση εξυπηρετείται σήμερα από τον υφιστάμενο τερματικό σταθμό της Ανθούπολης (στα σύνορα με το Περιστέρι), τη Λεωφόρο Θηβών και τις προσβάσεις στην Αττική Οδό, ενώ στο βόρειο άκρο του δήμου το Μητροπολιτικό Πάρκο «Αντώνης Τρίτσης» προσφέρει έναν σπάνιο πνεύμονα πρασίνου για τα δεδομένα της Δυτικής Αθήνας.

Ποιοι φόροι και απαλλαγές ισχύουν για αγορά στο Ίλιον το 2026;

Το φορολογικό πλαίσιο του 2026 ευνοεί ιδιαίτερα τους αγοραστές του Ιλίου λόγω του επιπέδου των τιμών στον δήμο:

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ): Ανέρχεται σε 3% επί της μεγαλύτερης τιμής μεταξύ τιμήματος συμβολαίου και αντικειμενικής αξίας, πλέον 3% υπέρ δήμου επί του φόρου, δηλαδή 3,09% συνολικά, και καταβάλλεται από τον αγοραστή πριν από την υπογραφή. Για ένα διαμέρισμα αξίας 160.000 € χωρίς απαλλαγή, ο φόρος αντιστοιχεί σε περίπου 4.944 €.
• Απαλλαγή πρώτης κατοικίας: Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (άρθρα 40–45) και τα ισχύοντα όρια απαλλαγής πρώτης κατοικίας από τον ΦΜΑ (Ιούλιος 2026), το αφορολόγητο όριο φτάνει τις 200.000 € για άγαμο και τις 250.000 € για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης, προσαυξανόμενο κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 € για το τρίτο και κάθε επόμενο. Το όριο κρίνεται επί της αντικειμενικής αξίας με υποχρέωση πενταετούς διακράτησης· στα επίπεδα τιμών του Ιλίου, η μεγάλη πλειονότητα των αγορών πρώτης κατοικίας απαλλάσσεται πλήρως.
• Νεόδμητες κατοικίες: Η αναστολή του ΦΠΑ 24% έχει παραταθεί έως τις 31/12/2026 (ν. 5246/2025) εφόσον έχει υπαχθεί ο κατασκευαστής, οπότε ο αγοραστής καταβάλλει ΦΜΑ 3,09% αντί ΦΠΑ — στοιχείο που πρέπει να επιβεβαιώνεται ανά οικοδομή.
• Επενδυτικοί κανόνες: Με τον ν. 5100/2024 το ελάχιστο όριο της Golden Visa σε ολόκληρη την Περιφέρεια Αττικής ανέρχεται σε 800.000 € για ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ., καθιστώντας το πρόγραμμα πρακτικά αδιάφορο για τα τυπικά διαμερίσματα του δήμου. Επίσης, οι περιορισμοί βραχυχρόνιας μίσθωσης του 2026 στο κέντρο της Αθήνας (πάγωμα νέων ΑΜΑ στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων έως 31/12/2026) δεν καλύπτουν τον Δήμο Ιλίου, όπου η εγγραφή στο Μητρώο επιτρέπεται κανονικά, αν και η περιοχή απευθύνεται σχεδόν αποκλειστικά σε μακροχρόνιους μισθωτές.

Εκεί που χρειάζεται προσεκτικός προϋπολογισμός είναι η τεχνική κατάσταση του κτιριακού αποθέματος. Επειδή οι περισσότερες πολυκατοικίες του Ιλίου ανεγέρθηκαν μεταξύ 1960 και 1980, το κόστος ενεργειακής αναβάθμισης (κουφώματα, θερμομόνωση, αυτονομία θέρμανσης, ηλεκτρολογικά) βαραίνει τη συνολική δαπάνη αγοράς πολύ περισσότερο από ό,τι στα νεότερα προάστια.

Πώς παρακολουθούνται οι τιμές του Ιλίου με δεδομένα της CASAFARI;

Για μεσίτες, εκτιμητές και επενδυτές που δραστηριοποιούνται στη Δυτική Αθήνα, η παρακολούθηση του Δήμου Ιλίου γίνεται απευθείας μέσω του Location Lookup (location id 5962520) και του Area Insights, που αποδίδουν τις τριμηνιαίες σειρές ζητούμενων τιμών και ενοικίων χωρίς τον θόρυβο των διπλών καταχωρήσεων. Σε επίπεδο μεμονωμένου ακινήτου, τα Comparables επιτρέπουν την τεκμηρίωση της αξίας με πραγματικά συγκριτικά της ίδιας γειτονιάς, ενώ το Property Sourcing για μεσίτες της Δυτικής Αθήνας (στα αγγλικά) συγκεντρώνει το διαθέσιμο απόθεμα από όλη την αγορά.

Οι ομάδες που ενσωματώνουν δεδομένα στα δικά τους συστήματα μπορούν να συμβουλευτούν την τεκμηρίωση του Area Insights στο developers.casafari.com (στα αγγλικά) καθώς και την τεκμηρίωση των Comparables και της εκτίμησης (στα αγγλικά). Η δημιουργία λογαριασμού, η διαχείριση των access tokens και η παρακολούθηση της κατανάλωσης (όπου οι κλήσεις API και Casafari MCP χρεώνονται σε tokens) γίνονται απευθείας από το platform.casafari.com.

Το Ίλιον του 2026 δεν είναι αγορά υποσχέσεων· είναι μια μετρήσιμη αγορά γειτονιάς, όπου οι τιμές πώλησης σταθεροποιούνται γύρω στα 1.991 €/τ.μ. και τα ενοίκια αποτυπώνουν την πραγματική στεγαστική ζήτηση της Αθήνας. Όποιος εξετάζει αγορά ή εκμίσθωση στη Δυτική Αθήνα μπορεί να δει τις αναλυτικές χρονοσειρές ανά κατηγορία ακινήτου στη σελίδα του Area Insights της CASAFARI (στα αγγλικά).