Ακίνητα στη Γλυφάδα: τιμές, ενοίκια και αποδόσεις το 2026

Η μέση ζητούμενη τιμή διαμερισμάτων στη Γλυφάδα διαμορφώνεται στα 4.844,2 €/τ.μ. το Γ' τρίμηνο του 2026, σύμφωνα με το Area Insights της CASAFARI (σελίδα στα αγγλικά) (ζητούμενες τιμές αγγελιών χωρίς ακραίες τιμές, όχι τιμές συμβολαίων), καταγράφοντας αύξηση 2,5% σε ετήσια βάση και 11,2% από το Β' τρίμηνο του 2024. Το μέσο ζητούμενο ενοίκιο φτάνει τα 16,8 €/τ.μ. τον μήνα, δίνοντας ενδεικτική μικτή απόδοση περίπου 4,2%, ενώ ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. ζητείται γύρω στις 484.000 €. Η μεγάλη άνοδος έγινε το 2024, και πλέον οι τιμές ανεβαίνουν αργά.

Ένα ζευγάρι που μεγάλωσε στη Γλυφάδα στέκεται στη βεράντα του ρετιρέ της δεκαετίας του '70 κοντά στη Λαζαράκη, το οποίο μόλις κληρονόμησε. Το δίλημμα είναι γνώριμο σε πολλές οικογένειες των νοτίων προαστίων: να προχωρήσουν σε μια δαπανηρή ανακαίνιση, να το διαθέσουν προς μίσθωση με τη μέση τιμή της περιοχής στα 16,8 €/τ.μ., ή να συζητήσουν με εργολάβο την αντιπαροχή ολόκληρης της πολυκατοικίας με στόχο δύο σύγχρονα διαμερίσματα ενεργειακής κλάσης Α και θέση στάθμευσης. Κοιτάζοντας τους αριθμούς των τελευταίων δυόμισι ετών, αυτό που ξαφνιάζει είναι ότι τα ζητούμενα ενοίκια στη Γλυφάδα αυξήθηκαν κατά 26,3% από τις αρχές του 2024, ενώ οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατά 11,2% από την άνοιξη του ίδιου έτους.

Πού βρίσκεται η Γλυφάδα και γιατί κοστίζει όσο κοστίζει

Η Γλυφάδα είναι ένας παραλιακός δήμος 89.597 μόνιμων κατοίκων σε έκταση 25,4 τ.χλμ., σύμφωνα με την απογραφή 2021 της ΕΛΣΤΑΤ (από 87.305 κατοίκους το 2011). Απέχει περίπου 15 χιλιόμετρα από το Σύνταγμα, απλωμένη ανάμεσα στον Σαρωνικό και τις υπώρειες του Υμηττού, με απευθείας σύνδεση μέσω του τραμ και της λεωφόρου Ποσειδώνος προς το κέντρο και τον Πειραιά, αλλά και εύκολη πρόσβαση στο αεροδρόμιο μέσω της Βάρης–Κορωπίου και της Αττικής Οδού.

Σε αντίθεση με καθαρά παραθεριστικές ζώνες, εδώ πρόκειται πρωτίστως για αγορά κύριας κατοικίας εύπορων Αθηναίων. Η εμπορική κίνηση γύρω από τη Μεταξά και τη Λαζαράκη, η μαρίνα, το γήπεδο γκολφ, τα ιδιωτικά σχολεία και οι ιατρικές υποδομές κρατούν σταθερή την εγχώρια οικογενειακή ζήτηση, με τους διεθνείς αγοραστές και τους Έλληνες της διασποράς να αποτελούν το δεύτερο επίπεδο της αγοράς.

Ο δήμος είναι πλέον πλήρως δομημένος και δεν διαθέτει ελεύθερη γη. Η νέα προσφορά κατοικιών προέρχεται σχεδόν αποκλειστικά από την κατεδάφιση πολυκατοικιών της δεκαετίας του '60 έως του '80 και την ανέγερση μικρών συγκροτημάτων ενεργειακής κλάσης Α ή Β. Στα βόρεια σύνορα του δήμου, η ανάπλαση του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό από τη Lamda Development ανεβάζει τις προσδοκίες για ολόκληρο το παραλιακό μέτωπο.

Πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα στη Γλυφάδα το 2026;

Το Γ' τρίμηνο του 2026, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμερισμάτων στη Γλυφάδα είναι 4.844,2 €/τ.μ., σύμφωνα με τα δεδομένα του CASAFARI Area Insights (location id 5963046). Ο αριθμός αυτός αποτυπώνει τη μέση τιμή που ζητούν οι ιδιοκτήτες και οι μεσίτες στις ενεργές αγγελίες, εξαιρουμένων των ακραίων τιμών, και όχι το τελικό τίμημα που αναγράφεται στα συμβόλαια.

Σε πρακτικούς όρους, ένα τυπικό οικογενειακό διαμέρισμα 100 τ.μ. ζητείται κατά μέσο όρο στις 484.000 €, ενώ ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. γύρω στις 339.000 €. Το επίπεδο αυτό τοποθετεί τη Γλυφάδα αισθητά πάνω από τον μέσο όρο του λεκανοπεδίου της Αθήνας, αλλά χαμηλότερα από το παραλιακό μέτωπο της Βούλας και της Βουλιαγμένης.

Πίσω από τον μέσο όρο κρύβεται η απόσταση ανάμεσα στο παλαιό απόθεμα και τη νέα δόμηση. Οι νεόδμητες κατασκευές με υπόγεια στάθμευση, μεγάλες βεράντες και αντλίες θερμότητας τιμολογούνται με σημαντικό πριμ, ενώ ένα διαμέρισμα της δεκαετίας του '70 χωρίς θέση στάθμευσης ζητά αρκετά λιγότερα ανά τετραγωνικό, μεταφέροντας όμως στον αγοραστή το κόστος της ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης.

Ανεβαίνουν ακόμη οι τιμές ή η αγορά σταθεροποιείται;

Η αξιόπιστη χρονοσειρά πωλήσεων της CASAFARI για τη Γλυφάδα ξεκινά το Β' τρίμηνο του 2024 στα 4.354,5 €/τ.μ. (τα προηγούμενα τρίμηνα από το Α' 2023 έως το Α' 2024 εμφάνιζαν επαναλαμβανόμενη τιμή 4.199,1 €/τ.μ. λόγω αραιής κάλυψης δεδομένων και δεν χρησιμοποιούνται για υπολογισμό μεταβολών).

Από το Β' τρίμηνο του 2024 έως το Α' τρίμηνο του 2025 η αγορά κατέγραψε μια ταχεία φάση ανόδου, κερδίζοντας 7,5% μέσα σε τρία τρίμηνα (φτάνοντας τα 4.679,9 €/τ.μ.). Έκτοτε ο ρυθμός έχει επιβραδυνθεί αισθητά: από τα 4.727,6 €/τ.μ. το Γ' τρίμηνο του 2025, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώθηκε στα 4.844,2 €/τ.μ. το Γ' τρίμηνο του 2026, σημειώνοντας ετήσια αύξηση 2,5% (+116,6 €/τ.μ.). Σωρευτικά, σε εννέα τρίμηνα από το Β' τρίμηνο του 2024, η άνοδος ανέρχεται σε 11,2% (+489,7 €/τ.μ.). Η εικόνα δείχνει μια αγορά που ενσωμάτωσε τις μεγάλες αυξήσεις το 2024 και πλέον βλέπει τους πωλητές να αναπροσαρμόζουν τις απαιτήσεις τους με συγκρατημένο ρυθμό.

Αξίζει να παραβληθεί αυτή η πορεία με τους δείκτες τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος για το Β' τρίμηνο του 2026, οι οποίοι δείχνουν ετήσια αύξηση 5,0% στην Αθήνα και 5,5% στο σύνολο της χώρας (έναντι 5,2% και 5,7% αντίστοιχα το Α' τρίμηνο του 2026, μετά από +8,3% το 2025 και +9,1% το 2024). Οι δύο μετρήσεις δεν είναι άμεσα συγκρίσιμες, καθώς το Area Insights της CASAFARI καταγράφει ζητούμενες τιμές αγγελιών το Γ' τρίμηνο του 2026 ενώ η Τράπεζα της Ελλάδος βασίζεται σε εκτιμήσεις τραπεζών το Β' τρίμηνο του 2026· ωστόσο, η σύγκριση επιβεβαιώνει ότι η ήδη ακριβή αγορά της Γλυφάδας κινείται πλέον πιο ήπια από τον μέσο όρο της πρωτεύουσας.

Δείκτης / Περιοχή	Περίοδος αναφοράς	Μέση τιμή / Ετήσια μεταβολή	Μέθοδος καταγραφής
Γλυφάδα (CASAFARI Area Insights)	Γ' τρίμηνο 2026	4.844,2 €/τ.μ. (+2,5% ετησίως)	Ζητούμενες τιμές αγγελιών (χωρίς ακραίες τιμές)
Αθήνα – σύνολο (Τράπεζα της Ελλάδος)	Β' τρίμηνο 2026	+5,0% ετησίως (ονομαστικός δείκτης)	Εκτιμήσεις πιστωτικών ιδρυμάτων
Ελλάδα – σύνολο (Τράπεζα της Ελλάδος)	Β' τρίμηνο 2026	+5,5% ετησίως (ονομαστικός δείκτης)	Εκτιμήσεις πιστωτικών ιδρυμάτων

Πόσο νοικιάζεται ένα διαμέρισμα και τι απόδοση αφήνει;

Το μέσο ζητούμενο ενοίκιο διαμερισμάτων στη Γλυφάδα ανέρχεται σε 16,8 €/τ.μ. τον μήνα το Γ' τρίμηνο του 2026 (CASAFARI Area Insights), που αντιστοιχεί σε περίπου 1.680 € μηνιαίως για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. Σε σχέση με το Γ' τρίμηνο του 2025 (16,2 €/τ.μ.) η ετήσια αύξηση είναι 3,7%, ενώ σε σχέση με το Α' τρίμηνο του 2024 (13,3 €/τ.μ.) η σωρευτική άνοδος φτάνει το 26,3%. Από το Α' τρίμηνο του 2025 (16,1 €/τ.μ.) και μετά, πάντως, τα ζητούμενα μισθώματα κινούνται σχεδόν σταθερά.

Επειδή τα ενοίκια αυξήθηκαν ταχύτερα από τις τιμές πώλησης κατά τη διετία 2024–2025, η ενδεικτική μικτή απόδοση ενοικίασης (υπολογισμένη ως 12 × 16,8 € ÷ 4.844,2 €) διαμορφώνεται στο 4,2% το Γ' τρίμηνο του 2026, από 4,0% το Β' τρίμηνο του 2024 (12 × 14,6 € ÷ 4.354,5 €), παραμένοντας στο εύρος 4,0% έως 4,2% σε όλη την περίοδο. Όσοι εξετάζουν εργαλεία CASAFARI για επενδυτές (σελίδα στα αγγλικά) χρησιμοποιούν αυτόν τον δείκτη για να συγκρίνουν γειτονιές μεταξύ τους, γνωρίζοντας ότι πρόκειται για μικτό μέγεθος πριν από τον ΕΝΦΙΑ, τις δαπάνες συντήρησης, τα κοινόχρηστα ιδιοκτήτη, τις κενές περιόδους και τον φόρο εισοδήματος.

Η μισθωτική ζήτηση στηρίζεται σε στελέχη επιχειρήσεων, εταιρικές μισθώσεις και οικογένειες ή επαγγελματίες που επιστρέφουν από το εξωτερικό. Για τους ιδιοκτήτες, καθοριστική παράμετρος στον υπολογισμό της καθαρής απόδοσης είναι η νέα κλίμακα φορολογίας ενοικίων 2026 (Ν. 5246/2025), η οποία εφαρμόζεται στα εισοδήματα που εισπράττονται από 1 Ιανουαρίου 2026 μετά την αυτόματη έκπτωση 5% για δαπάνες επισκευής:

• Έως 12.000 € φορολογητέου εισοδήματος: συντελεστής 15%
• Από 12.001 € έως 24.000 €: ενδιάμεσος συντελεστής 25%
• Από 24.001 € έως 35.000 €: συντελεστής 35%
• Άνω των 35.001 €: συντελεστής 45%

Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. που εκμισθώνεται προς 1.680 € τον μήνα αποφέρει 20.160 € ετησίως· μετά την έκπτωση 5% (φορολογητέο 19.152 €), το τμήμα άνω των 12.000 € φορολογείται πλέον με 25%. Υπενθυμίζεται ότι από 1 Ιανουαρίου 2026 η εξόφληση των μισθωμάτων γίνεται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού συστήματος και η μίσθωση δηλώνεται ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ.

Τι φόρους και έξοδα πληρώνει ο αγοραστής στη Γλυφάδα;

Το φορολογικό κόστος απόκτησης ακινήτου στην Ελλάδα παραμένει συγκρατημένο το 2026. Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Ακινήτων, ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας (αντικειμενικής ή αναγραφόμενης στο συμβόλαιο, όποια είναι υψηλότερη), πλέον 3% δημοτικού φόρου επί του ΦΜΑ, διαμορφώνοντας την τελική επιβάρυνση στο 3,09%. Ο φόρος καταβάλλεται από τον αγοραστή πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Για φυσικά πρόσωπα που πληρούν τις προϋποθέσεις, ισχύει απαλλαγή πρώτης κατοικίας έως 200.000 € για άγαμους και έως 250.000 € για έγγαμους ή μέρη συμφώνου συμβίωσης, με προσαύξηση ανά τέκνο.

Στα νεόδμητα ακίνητα, η αναστολή ΦΠΑ στα νεόδμητα έως το τέλος του 2026 (Ν. 5246/2025, άρθρο 12) επιτρέπει στους κατασκευαστές που έχουν υπαχθεί στο καθεστώς να πουλούν χωρίς ΦΠΑ 24%, με τον αγοραστή να καταβάλλει ΦΜΑ 3,09%. Επειδή η υπαγωγή γίνεται κατ' επιλογήν του οικοδομικού φορέα, συνιστάται να επιβεβαιώνεται εγγράφως το καθεστώς ΦΠΑ κάθε έργου πριν από την προκαταβολή.

Παράλληλα, έχει ανακοινωθεί το πάγωμα αντικειμενικών αξιών έως το 2027 στα επίπεδα της αναπροσαρμογής του Ιουνίου 2021. Αυτό διατηρεί τον ΕΝΦΙΑ και τη βάση υπολογισμού του ΦΜΑ χαμηλότερα από τις τρέχουσες εμπορικές τιμές, αν και η Γλυφάδα συγκαταλέγεται στους 12 δήμους της χώρας (με 36 ζώνες συνολικά) όπου εκκρεμεί επανεξέταση τιμών ζώνης. Ο φόρος υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων από ιδιώτες παραμένει επίσης σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Πέραν των φόρων, ο προϋπολογισμός του αγοραστή πρέπει να συνυπολογίζει τις αμοιβές συμβολαιογράφου, δικηγόρου και μεσίτη, καθώς και τα τέλη μεταγραφής στο Κτηματολόγιο.

Golden Visa, ξένοι αγοραστές και βραχυχρόνια μίσθωση: τι ισχύει εδώ

Το θεσμικό πλαίσιο για τους επενδυτές από τρίτες χώρες άλλαξε ριζικά με τον Ν. 5100/2024. Όπως αναφέρεται στην επίσημη σελίδα Golden Visa του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, σε ολόκληρη την Περιφέρεια Αττικής —άρα και στη Γλυφάδα— το ελάχιστο όριο επένδυσης ανέρχεται πλέον σε 800.000 € και πρέπει να αφορά ένα μοναδικό ακίνητο επιφάνειας τουλάχιστον 120 τ.μ. (το όριο των 250.000 € διατηρείται μόνο για μετατροπές επαγγελματικών χώρων σε κατοικία και αποκαταστάσεις διατηρητέων). Επιπλέον, απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων που αποκτώνται μέσω του προγράμματος.

Σε επίπεδο επικράτειας, τα στοιχεία ισοζυγίου πληρωμών της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα το 2025 διαμορφώθηκαν σε 2.055,6 εκατ. €, καταγράφοντας μείωση 25,3% σε σχέση με το 2024 (με το 38,2% να προέρχεται από κατοίκους ευρωζώνης και το 59,4% από χώρες εκτός ΕΕ). Επειδή η αγορά της Γλυφάδας βασίζεται κατά κύριο λόγο σε Έλληνες αγοραστές, η υποχώρηση αυτή επηρεάζει την περιοχή λιγότερο απ' ό,τι το κέντρο της Αθήνας. Σημειώνεται επίσης ότι η Γλυφάδα δεν αποτελεί παραμεθόρια περιοχή, επομένως οι πολίτες εκτός ΕΕ χρειάζονται μόνο ελληνικό ΑΦΜ για να αγοράσουν ακίνητο.

Σχετικά με τις πλατφόρμες τύπου Airbnb, οι περιορισμοί βραχυχρόνιας μίσθωσης 2026 (πάγωμα έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026) εφαρμόζονται στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων και από τον Μάρτιο του 2026 σε τμήματα της Θεσσαλονίκης. Η Γλυφάδα βρίσκεται εκτός της ζώνης απαγόρευσης· κάθε κατάλυμα, ωστόσο, οφείλει να διαθέτει ΑΜΑ από την ΑΑΔΕ και να πληροί τις προδιαγραφές ασφάλειας, φωτισμού, αερισμού και ασφάλισης αστικής ευθύνης του Ν. 5170/2025, ενώ δεν αποκλείεται μελλοντική επέκταση των γεωγραφικών μέτρων.

Τι να προσέξει κανείς πριν αγοράσει ή πουλήσει στη Γλυφάδα

Σε μια αγορά όπου οι ζητούμενες τιμές αυξάνονται κατά 2,5% ετησίως, η απόσταση ανάμεσα στην αρχική τιμή της αγγελίας και το τελικό συμβόλαιο αποκτά ιδιαίτερη σημασία, ιδίως για ακίνητα που παραμένουν διαθέσιμα για πολλούς μήνες. Πριν από οποιαδήποτε προσφορά ή ανάθεση, μια εκτίμηση ακινήτου και μελέτη αγοράς με Comparables (σελίδα στα αγγλικά) επιτρέπει στον αγοραστή ή τον μεσίτη να δει τι ακριβώς ζητήθηκε για ομοειδή διαμερίσματα στο ίδιο οικοδομικό τετράγωνο.

Τέσσερα πρακτικά σημεία αξίζουν προσοχής το 2026:

1. Τεχνικός έλεγχος παλαιών κτιρίων: Μεγάλο μέρος του αποθέματος της Γλυφάδας αφορά πολυκατοικίες 40 έως 60 ετών. Το κόστος ενεργειακής αναβάθμισης (ΠΕΑ), η κατάσταση του φέροντος οργανισμού και τα κοινόχρηστα έξοδα κεντρικής θέρμανσης μεταβάλλουν ουσιαστικά το συνολικό κόστος κτήσης.
2. Φορολογικό ορόσημο 31ης Δεκεμβρίου 2026: Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα και η αναστολή του φόρου υπεραξίας λήγουν στο τέλος του έτους. Αν δεν υπάρξει νέα νομοθετική παράταση, η τιμολόγηση των υπό ανέγερση οικοδομών θα επηρεαστεί άμεσα.
3. Η προσφορά του Ελληνικού: Η σταδιακή παράδοση μεγάλου αριθμού πολυτελών κατοικιών στον όμορο δήμο ενδέχεται να λειτουργήσει ως «οροφή» για τις τιμές στο ανώτερο τμήμα της αγοράς της Γλυφάδας, εφόσον η προσφορά προηγηθεί της απορρόφησης.
4. Προετοιμασία ιδιοκτητών: Όσοι εξετάζουν την πώληση ή την αντιπαροχή παλαιού διαμερίσματος μπορούν να ξεκινήσουν με μια online εκτίμηση ακινήτου (στα αγγλικά) και να παρακολουθήσουν τις ευρύτερες τάσεις της αγοράς ακινήτων (στα αγγλικά) ώστε να προσέλθουν τεκμηριωμένα στη συζήτηση με τον σύμβουλό τους.

Πώς παράγονται αυτοί οι αριθμοί και πώς τους ξαναβρίσκει κανείς

Όλα τα στοιχεία τιμών και μισθωμάτων αυτού του οδηγού προέρχονται από το CASAFARI Area Insights για τον Δήμο Γλυφάδας (location id 5963046, το οποίο επιλύεται μέσω του Location Lookup στην ιεραρχία Αττική › Αθήνα – Νότια › Γλυφάδα). Η πλατφόρμα συγκεντρώνει και ενοποιεί τις αγγελίες από τις πύλες ακινήτων και τα μεσιτικά δίκτυα, αφαιρεί τις διπλοεγγραφές και τις ακραίες τιμές και υπολογίζει τη μέση ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ανά τρίμηνο. Στον παρόντα οδηγό αναλύεται η κατηγορία των διαμερισμάτων, καθώς οι μονοκατοικίες στη Γλυφάδα αποτελούν μικρότερο δείγμα· η σειρά πωλήσεων χρησιμοποιείται από το Β' τρίμηνο του 2024 και η σειρά ενοικίων από το Α' τρίμηνο του 2024.

Οι επαγγελματίες της αγοράς, οι αναλυτές και οι ομάδες τεχνολογίας μπορούν να αναπαραγάγουν το ίδιο ακριβώς ερώτημα είτε απευθείας από την εφαρμογή είτε προγραμματιστικά μέσω του API και του Casafari MCP (σελίδα στα αγγλικά), συμβουλευόμενοι την τεκμηρίωση Area Insights για προγραμματιστές (στα αγγλικά) και την τεκμηρίωση Comparables και εκτίμησης (στα αγγλικά) (όπου κάθε κλήση API ή MCP καταναλώνει tokens του προγράμματος συνδρομής, διακριτά από τα OAuth access tokens αυθεντικοποίησης).

Η Γλυφάδα το 2026 παραμένει μια ακριβή, ώριμη αγορά που στηρίζεται στην εγχώρια ζήτηση και κινείται πλέον με σταθερούς ρυθμούς μετά την ανατίμηση του 2024. Για να εξετάσετε τα τριμηνιαία δεδομένα ανά γειτονιά ή να συντάξετε μελέτη αγοράς για συγκεκριμένο ακίνητο, μπορείτε να ανοίξετε λογαριασμό στην πλατφόρμα CASAFARI.