Ακίνητα στην Κέρκυρα: τιμές, περιοχές και κανόνες το 2026

Στον Δήμο Κέρκυρας, η μέση ζητούμενη τιμή το Γ΄ τρίμηνο 2026 διαμορφώνεται σε 3.250,9 €/τ.μ. για τις μονοκατοικίες και 2.906,9 €/τ.μ. για τα διαμερίσματα, σύμφωνα με το CASAFARI Area Insights (location id 5960422, ζητούμενες τιμές αγγελιών με αποκλεισμό ακραίων τιμών, όχι τιμές συμβολαίων). Σε ετήσια βάση οι μονοκατοικίες καταγράφουν άνοδο +8,0% (+16,3% σε διετία), ενώ τα διαμερίσματα περιορίζονται στο +1,2%. Το νησί κινείται πλέον σε δύο ταχύτητες: την αγορά της πόλης και την παραλιακή ζώνη της διεθνούς ζήτησης.

Πόσο κοστίζει ένα σπίτι στην Κέρκυρα το 2026;

Τέλη Οκτωβρίου στην Κέρκυρα, τα μεγάλα ξενοδοχεία κλείνουν για τον χειμώνα και τα τραπέζια κάτω από τις τοξοστοιχίες του Λιστόν αραιώνουν. Σε ένα μεσιτικό γραφείο της πόλης μπορεί να συναντηθούν την ίδια μέρα ένα νέο ζευγάρι από την Αλεπού, που αναζητά τριάρι με εγκεκριμένο στεγαστικό δάνειο, και ένας Ιταλός αγοραστής από το Μπάρι, ο οποίος εξετάζει ένα πέτρινο ακίνητο στο Νησάκι. Βρίσκονται στο ίδιο νησί, αλλά διαπραγματεύονται σε δύο αγορές που κινούνται με διαφορετικούς κανόνες και ρυθμούς.

Σύμφωνα με τη σελίδα του Area Insights (στα αγγλικά), από όπου προέρχονται οι τιμές του οδηγού (location id 5960422, ερώτημα 23/10/2026), η μέση ζητούμενη τιμή το Γ΄ τρίμηνο 2026 ανέρχεται σε 3.250,9 €/τ.μ. για τις μονοκατοικίες και σε 2.906,9 €/τ.μ. για τα διαμερίσματα. Η «ζητούμενη τιμή» αποτυπώνει το ποσό που αναγράφεται στις ενεργές αγγελίες μετά τον στατιστικό αποκλεισμό των ακραίων τιμών· στην πράξη, τα οριστικά συμβόλαια κλείνουν συνήθως χαμηλότερα έπειτα από διαπραγμάτευση.

Ο μέσος όρος του δήμου συγκαλύπτει μεγάλες αποκλίσεις. Από τη μία πλευρά, οι βίλες της βορειοανατολικής ακτής (Κασσιόπη, Άγιος Στέφανος, Νησάκι) διαπραγματεύονται πολύ πάνω από τα 3.250,9 €/τ.μ. Από την άλλη, τα παλαιά χωριάτικα σπίτια που χρήζουν ανακαίνισης στην ενδοχώρα και στον νότο συγκρατούν τον μέσο δείκτη χαμηλότερα.

Για να τοποθετηθεί η εικόνα στο πανελλαδικό πλαίσιο, η Τράπεζα της Ελλάδος στους δείκτες τιμών κατοικιών για το Β΄ τρίμηνο 2026 (δημοσίευση 15/9/2026) καταγράφει ετήσια αύξηση +5,5% στα διαμερίσματα για το σύνολο της χώρας (+5,0% στην Αθήνα, +4,7% στη Θεσσαλονίκη, +5,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και +7,1% στις λοιπές περιοχές της χώρας, με τον μέσο όρο του 2025 στις αστικές περιοχές στο +7,9% αναθεωρημένο). Παρότι ο δείκτης της κεντρικής τράπεζας βασίζεται σε εκτιμήσεις τραπεζών και όχι σε αγγελίες, η τάση είναι ευδιάκριτη: στην Κέρκυρα οι μονοκατοικίες τρέχουν ταχύτερα από τον εθνικό ρυθμό, ενώ τα διαμερίσματα υπολείπονται.

Γιατί τα διαμερίσματα της πόλης σταμάτησαν να ανεβαίνουν;

Η αξιόπιστη χρονοσειρά της CASAFARI για τον Δήμο Κέρκυρας ξεκινά το Γ΄ τρίμηνο 2024 (τα τρίμηνα από το Α΄ 2023 έως το Β΄ 2024 επαναλαμβάνουν αμετάβλητες τις τιμές 2.048,4 €/τ.μ. για διαμερίσματα και 2.372,6 €/τ.μ. για μονοκατοικίες λόγω απουσίας νέων δεδομένων και δεν απεικονίζονται). Από το Γ΄ τρίμηνο 2024 καταγράφεται μια απότομη αναπροσαρμογή των διαμερισμάτων από τα 2.129,7 €/τ.μ. στα 2.745,3 €/τ.μ. μέσα σε δύο τρίμηνα (Α΄ τρίμηνο 2025). Έκτοτε, για έξι συνεχόμενα τρίμηνα, η αγορά κινείται σε ένα στενό εύρος μεταξύ 2.800 και 2.910 €/τ.μ.

Το Γ΄ τρίμηνο 2026 κλείνει στα 2.906,9 €/τ.μ., που αποτελεί το υψηλότερο σημείο της σειράς (+777,2 € ή +36,5% στη διετία από το Γ΄ τρίμηνο 2024). Σε ετήσια βάση όμως, έναντι των 2.871,4 €/τ.μ. του Γ΄ τριμήνου 2025, η αύξηση είναι μόλις +35,5 €/τ.μ. ή +1,2%, ενώ η τριμηνιαία μεταβολή από το Β΄ τρίμηνο 2026 (2.857,1 €/τ.μ.) είναι +1,7%.

Η ερμηνεία συνδέεται άμεσα με το προφίλ του αγοραστή. Το τυπικό διαμέρισμα στην πόλη της Κέρκυρας και στα προάστια απευθύνεται κυρίως σε ελληνικά νοικοκυριά που αγοράζουν πρώτη κατοικία με τραπεζικό δανεισμό. Τα τοπικά εισοδήματα και το κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων θέτουν ένα φυσικό όριο στις ζητούμενες τιμές. Εάν υπάρξει κόπωση στην αγορά, αποτυπώνεται πρώτα σε αυτή την κατηγορία.

Μονοκατοικίες και βίλες: ποιος ανεβάζει τις τιμές;

Στον αντίποδα, η κατηγορία της μονοκατοικίας —η οποία περιλαμβάνει τόσο τις παραθαλάσσιες βίλες όσο και τις ανεξάρτητες κατοικίες των οικισμών— ακολουθεί σταθερή ανοδική πορεία. Από τα 2.794,4 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο 2024, η μέση ζητούμενη τιμή έφθασε τα 3.009,6 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο 2025 και τα 3.250,9 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο 2026. Πρόκειται για αύξηση +456,5 €/τ.μ. (+16,3%) σε δύο χρόνια και +241,3 €/τ.μ. (+8,0%) σε ετήσια βάση. Αξίζει ωστόσο να σημειωθεί ότι στο τελευταίο τρίμηνο (έναντι 3.240,8 €/τ.μ. το Β΄ τρίμηνο 2026) η άνοδος περιορίστηκε σε +0,3%, δείγμα ηπιότερου ρυθμού μετά το καλοκαίρι.

Τις τιμές εδώ τις καθορίζει η διεθνής ζήτηση εξοχικής κατοικίας. Οι Βρετανοί αγοραστές παραμένουν η ιστορικά μεγαλύτερη ομάδα παρά τον κανόνα παραμονής 90/180 ημερών εκτός Σένγκεν, πλαισιωμένοι από Γερμανούς, Ιταλούς (καθώς το νησί απέχει ελάχιστα από την Απουλία και το Βένετο), Αυστριακούς, Ελβετούς, Ολλανδούς, Σκανδιναβούς, Ισραηλινούς και, από το 2024, αυξανόμενο αριθμό Αμερικανών. Οι προϋπολογισμοί ξεκινούν από περίπου 250.000 € για μια παραδοσιακή κατοικία χωριού και φθάνουν σε πολλά εκατομμύρια ευρώ για μια βίλα με άμεση πρόσβαση στη θάλασσα.

Για τον Κερκυραίο ιδιοκτήτη ή τον ομογενή που διαθέτει πατρογονικό ακίνητο στην ενδοχώρα, αυτό σημαίνει ότι υπάρχει ενεργό αγοραστικό κοινό, αρκεί το ακίνητο να είναι νομικά και τεχνικά ώριμο: οι ξένοι αγοραστές και οι νομικοί τους σύμβουλοι ζητούν καθαρούς τίτλους, πλήρη τακτοποίηση αυθαιρέτων και οριστική εγγραφή στο Κτηματολόγιο πριν προχωρήσουν.

Η απόκλιση μεταξύ των δύο κατηγοριών αποτυπώνει καθαρά τις δύο ταχύτητες του νησιού:

Περίοδος	Διαμερίσματα (€/τ.μ.)	Μονοκατοικίες (€/τ.μ.)	Διαφορά (€/τ.μ.)
Γ΄ τρίμηνο 2024	2.129,7	2.794,4	+664,7
Γ΄ τρίμηνο 2025	2.871,4	3.009,6	+138,2
Γ΄ τρίμηνο 2026	2.906,9	3.250,9	+344,0

Σήμερα, οι μονοκατοικίες διαπραγματεύονται με premium περίπου 12% έναντι των διαμερισμάτων.

Ποιες περιοχές της Κέρκυρας ταιριάζουν σε ποιον αγοραστή;

Η Κέρκυρα δεν είναι ένα αμιγώς εποχικό νησί. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ και τον μόνιμο πληθυσμό ανά οικισμό στην Απογραφή 2021, το νησί αριθμεί 99.134 μόνιμους κατοίκους (ενώ η Περιφέρεια Ιονίων Νήσων συνολικά αριθμεί 204.532 κατοίκους το 2021 έναντι 207.855 το 2011, μεταβολή −1,6%). Η γεωγραφία της ζήτησης χωρίζεται σε τέσσερις διακριτές ζώνες.

• Πόλη της Κέρκυρας, Καμπιέλο και Λιστόν: Η Παλιά Πόλη είναι εγγεγραμμένη στον Κατάλογο Παγκόσμιας Κληρονομιάς της UNESCO από το 2007. Το οικιστικό απόθεμα είναι αυστηρά πεπερασμένο, με ελέγχους αρχαιολογίας στα διατηρητέα κτίρια, και συγκεντρώνει έντονο διεθνές και εγχώριο ενδιαφέρον για ανακαινισμένα διαμερίσματα. Η δημοτική κοινότητα Κερκυραίων έχει 23.541 μόνιμους κατοίκους και η δημοτική ενότητα 40.047 (ΕΛΣΤΑΤ, Απογραφή 2021).
• Κανόνι, Αλεπού, Γουβιά, Κοντόκαλι: Τα προάστια και η περιαστική ζώνη της πόλης αποτελούν τον πυρήνα της μόνιμης κατοικίας. Εδώ εργάζονται οι υπάλληλοι της Περιφέρειας Ιονίων Νήσων, του Γενικού Νοσοκομείου, του λιμανιού και του αεροδρομίου, ενώ η παρουσία του Ιονίου Πανεπιστημίου συντηρεί τη μακροχρόνια μίσθωση. Είναι η αγορά όπου κατευθύνεται το ελληνικό στεγαστικό δάνειο.
• Βορειοανατολική ακτή (Κασσιόπη, Άγιος Στέφανος, Νησάκι, Καλάμι): Η ιστορική ζώνη των βιλών υψηλών προδιαγραφών, με θέα προς τα ηπειρωτικά παράλια. Αποτελεί το ακριβότερο τμήμα του νησιού, με σχεδόν αποκλειστικά διεθνείς αγοραστές.
• Δυτική ακτή (Παλαιοκαστρίτσα, Γλυφάδα, Άγιος Γόρδιος) και Νότος (Λευκίμμη, Μεσογγή): Προσφέρουν χαμηλότερο σημείο εισόδου και μεγαλύτερο απόθεμα κατοικιών προς ανακαίνιση. Στις παράκτιες ζώνες (όπως οι λιμνοθάλασσες Κορισσίων και Αντινιώτη) εκτείνονται προστατευόμενες περιοχές του δικτύου Natura 2000, γεγονός που περιορίζει τους όρους δόμησης και απαιτεί έλεγχο ανά οικόπεδο.

Επειδή η χρονοσειρά του CASAFARI Area Insights αφορά το σύνολο του Δήμου Κέρκυρας και δεν παρέχει ξεχωριστό μέσο όρο ανά οικισμό, η ακριβής αποτίμηση μιας γειτονιάς απαιτεί εκτιμήσεις και Comparables για συγκεκριμένο ακίνητο στην Κέρκυρα (σελίδα στα αγγλικά).

Τι φόρους και έξοδα πληρώνει όποιος αγοράζει στην Κέρκυρα;

Το φορολογικό πλαίσιο της αγοραπωλησίας το 2026 ευνοεί τον αγοραστή ως προς τον φόρο μεταβίβασης, αλλά η γραφειοκρατική προετοιμασία στο νησί απαιτεί χρόνο.

Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας (της αντικειμενικής αξίας ή του αναγραφόμενου τιμήματος στο συμβόλαιο, όποιο από τα δύο είναι υψηλότερο). Στα νεόδμητα ακίνητα, ο ΦΠΑ 24% βρίσκεται σε νομοθετημένη υποχρεωτική αναστολή έως τις 31/12/2026, σύμφωνα με τη διάταξη για την αναστολή ΦΠΑ στα νεόδμητα έως 31/12/2026 (άρθρο 12 του φορολογικού νομοσχεδίου, τροποποίηση του άρθρου 70 του Κώδικα ΦΠΑ), οπότε και στις νέες κατασκευές επιβάλλεται ΦΜΑ 3%. Όσοι προγραμματίζουν υπογραφή συμβολαίου προς το τέλος του έτους οφείλουν να ελέγξουν αν έχει ψηφιστεί παράταση για το 2027.

Πέραν του φόρου, στον προϋπολογισμό συνυπολογίζονται η αμοιβή συμβολαιογράφου, η αμοιβή δικηγόρου για τον έλεγχο τίτλων, τα τέλη εγγραφής στο Κτηματολόγιο και η μεσιτική αμοιβή. Οι αγοραστές που κατοικούν στο εξωτερικό χρειάζονται ελληνικό ΑΦΜ και ενεργό τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα.

Η ιδιαιτερότητα της Κέρκυρας έγκειται στον νομικό και τεχνικό έλεγχο. Πολλά ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως προέρχονται από διαδοχικές κληρονομιές με πολλούς συγκυρίους, φέρουν αυθαίρετες προσθήκες που πρέπει να υπαχθούν στον Ν. 4495/2017 πριν από την έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, ή αντιμετωπίζουν εκκρεμότητες στις εγγραφές του Κτηματολογίου. Η διαδικασία ωρίμανσης ενός φακέλου διαρκεί συνήθως περισσότερο από ό,τι στην Αθήνα ή τη Θεσσαλονίκη.

Βραχυχρόνια μίσθωση στην Κέρκυρα: τι ισχύει το 2026;

Η τουριστική ζήτηση στην Κέρκυρα τροφοδοτείται από το πέμπτο μεγαλύτερο αεροδρόμιο της χώρας. Σύμφωνα με το ΙΝΣΕΤΕ για τις διεθνείς αεροπορικές αφίξεις το 2025 (έκθεση Μαρτίου 2026), το αεροδρόμιο «Ιωάννης Καποδίστριας» κατέγραψε 2.080.517 διεθνείς αφίξεις το 2025 έναντι 1.968.884 το 2024 (+111.633 επιβάτες, αύξηση +5,7%). Η σεζόν όμως παραμένει αυστηρά συγκεντρωμένη από τον Μάιο έως τον Οκτώβριο, με τους χειμερινούς μήνες να έχουν περιορισμένη κίνηση (για τον Δήμο Κέρκυρας δεν υπάρχει διαθέσιμη σειρά μακροχρόνιων ή βραχυχρόνιων ενοικίων στη βάση της CASAFARI, επομένως ο οδηγός δεν παραθέτει ποσοστό απόδοσης).

Για όσους εκμισθώνουν ακίνητα βραχυχρόνια (έως 60 ημέρες), η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρεί η ΑΑΔΕ και η αναγραφή του ΑΜΑ σε κάθε πλατφόρμα είναι υποχρεωτικές. Από την 1/10/2025 ισχύουν ελάχιστες προδιαγραφές ασφάλειας και ασφάλισης, επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ανά διανυκτέρευση, ενώ οι ιδιοκτήτες με τρία ή περισσότερα ακίνητα υποχρεούνται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και υπαγωγή σε ΦΠΑ.

Ως προς τους γεωγραφικούς περιορισμούς, όπως αναφέρει ο Οικονομικός Ταχυδρόμος για την παράταση των ζωνών αναστολής βραχυχρόνιας μίσθωσης έως το 2027 (εξαγγελίες 90ής ΔΕΘ, Σεπτέμβριος 2026), το «πάγωμα» έκδοσης νέων ΑΜΑ αφορά το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας και την Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης (σε ισχύ από 1/7/2026). Η Κέρκυρα δεν περιλαμβάνεται στις δημοσιευμένες ζώνες αναστολής έως τον Οκτώβριο του 2026, ωστόσο το ρυθμιστικό πλαίσιο επανεξετάζεται τακτικά σε εθνικό και ευρωπαϊκό επίπεδο και απαιτεί έλεγχο πριν από κάθε επενδυτική απόφαση.

Στην αγορά της Golden Visa, από την 1/9/2024 (Ν. 5100/2024), επειδή η Κέρκυρα είναι νησί με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, το ελάχιστο όριο επένδυσης ανέρχεται σε 800.000 € σε ένα μόνο ακίνητο επιφάνειας τουλάχιστον 120 τ.μ. (το όριο των 400.000 € δεν εφαρμόζεται, ενώ τα 250.000 € ισχύουν αποκλειστικά για μετατροπή επαγγελματικού χώρου σε κατοικία ή πλήρη αποκατάσταση διατηρητέου). Επιπλέον, ο νόμος απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων Golden Visa. Αυτός ο διπλός κανόνας έχει απομακρύνει τους επενδυτές τρίτων χωρών από τα διαμερίσματα της πόλης, στρέφοντάς τους στις βίλες ή στα ιστορικά κτίρια προς αποκατάσταση. Οι αγοραστές που εξετάζουν τέτοιες τοποθετήσεις μπορούν να αξιοποιήσουν τα εργαλεία της CASAFARI για επενδυτές (στα αγγλικά) και να συγκρίνουν τις τάσεις της αγοράς ακινήτων σε άλλες ευρωπαϊκές περιοχές (στα αγγλικά).

Πώς ελέγχει κανείς μια τιμή στην Κέρκυρα πριν αγοράσει ή πουλήσει;

Σε ένα νησί όπου ένα διαμέρισμα στην Αλεπού και μια μονοκατοικία στην Κασσιόπη υπάγονται στον ίδιο διοικητικό δήμο αλλά απευθύνονται σε εντελώς διαφορετικούς αγοραστές, ο γενικός μέσος όρος είναι μόνο η αφετηρία.

Για τον ιδιοκτήτη που θέλει να ορίσει ρεαλιστική τιμή πώλησης και για τον μεσίτη ή εκτιμητή της Κέρκυρας και της Ηπείρου, τα Comparables της CASAFARI επιτρέπουν την εύρεση πραγματικών συγκρίσιμων αγγελιών στην ίδια ακριβώς μικροπεριοχή, μαζί με το ιστορικό των μεταβολών τιμής κάθε ακινήτου. Παράλληλα, το Property Sourcing συγκεντρώνει τις αγγελίες της Κέρκυρας από πολλά πορτάλ (στα αγγλικά) σε μία ενιαία προβολή χωρίς διπλότυπα, εξοικονομώντας χρόνο σε μια κατακερματισμένη αγορά.

Για τις ομάδες αναλυτών και τους προγραμματιστές που επιθυμούν να ενσωματώσουν αυτά τα δεδομένα στα δικά τους συστήματα, η ίδια ακριβώς χρονοσειρά του Δήμου Κέρκυρας (location id 5960422) είναι διαθέσιμη μέσω της τεκμηρίωσης του Area Insights API για προγραμματιστές (στα αγγλικά) και της αντίστοιχης τεκμηρίωσης Comparables και εκτιμήσεων (στα αγγλικά), όπου η χρήση των κλήσεων API και του Casafari MCP τιμολογείται σε tokens.

Η σωστή ανάγνωση της Κέρκυρας το 2026 ξεκινά από τη διάκριση ανάμεσα στις δύο αγορές της: τη σταθεροποιημένη αγορά της πόλης και την αγορά της εξοχικής μονοκατοικίας. Για να εξετάσετε τα τρέχοντα δεδομένα ανά κατηγορία ακινήτου, μπορείτε να προχωρήσετε σε δημιουργία λογαριασμού στην πλατφόρμα της CASAFARI.