Τιμές ακινήτων στην Αθήνα: τι δείχνουν τα στοιχεία του 2026

Η μέση ζητούμενη τιμή διαμερισμάτων στην Περιφερειακή Ενότητα Κεντρικού Τομέα Αθηνών —που περιλαμβάνει τον Δήμο Αθηναίων και επτά γειτονικούς δήμους— διαμορφώθηκε σε 2.785,3 €/τ.μ. το γ΄ τρίμηνο 2026 σύμφωνα με το CASAFARI Area Insights, καταγράφοντας ετήσια αύξηση +6,5% και +27,5% από το β΄ τρίμηνο 2024. Πρόκειται για ζητούμενες τιμές αγγελιών και όχι για τιμές συμβολαίων. Το μέσο ζητούμενο ενοίκιο έφτασε τα 13,0 €/τ.μ. τον μήνα, δίνοντας ενδεικτική μικτή απόδοση περίπου 5,6%. Η άνοδος συνεχίζεται αλλά επιβραδύνεται, τάση που επιβεβαιώνει και η Τράπεζα της Ελλάδος (+5,0% στην Αθήνα το β΄ τρίμηνο 2026).

Ένα ζευγάρι ανεβαίνει στον τρίτο όροφο μιας πολυκατοικίας —της κλασικής αθηναϊκής πολυκατοικίας της δεκαετίας του 1970— στο Παγκράτι ή στην Κυψέλη. Το διαμέρισμα είναι 70 τ.μ., φωτεινό αλλά με τα παλιά ξύλινα κουφώματα, και η αγγελία γράφει 195.000 €. Πριν καν ανοίξουν τα παντζούρια, η ερώτηση προς τον μεσίτη είναι πάντα η ίδια: «Είναι λογική αυτή η τιμή;» Η απάντηση το 2026 δεν βασίζεται σε αίσθηση, αλλά στην αντιπαραβολή των στοιχείων από τις αγγελίες με τις τραπεζικές εκτιμήσεις και τους νέους κανόνες της αγοράς.

Πόσο κοστίζει σήμερα ένα διαμέρισμα στην Αθήνα;

Το γ΄ τρίμηνο 2026, η μέση ζητούμενη τιμή για διαμερίσματα στην Π.Ε. Κεντρικού Τομέα Αθηνών ήταν 2.785,3 €/τ.μ., όπως προκύπτει από τη σελίδα του Area Insights (στα αγγλικά) της CASAFARI (location id 5962832, ερώτημα της 23/10/2026). Η συγκεκριμένη περιφερειακή ενότητα αποτελεί το ακριβέστερο διαθέσιμο μέτρο για το ευρύτερο κέντρο της πρωτεύουσας: περιλαμβάνει τον Δήμο Αθηναίων (ο οποίος αριθμεί 643.452 μόνιμους κατοίκους σύμφωνα με τα αποτελέσματα απογραφής 2021 της ΕΛΣΤΑΤ) καθώς και τους δήμους Ζωγράφου, Καισαριανής, Βύρωνα, Δάφνης-Υμηττού, Ηλιούπολης, Γαλατσίου και Νέας Φιλαδέλφειας-Νέας Χαλκηδόνας.

Ο αριθμός των 2.785,3 €/τ.μ. αποτυπώνει τις ζητούμενες τιμές από τις ευρετηριασμένες αγγελίες (εξαιρουμένων των ακραίων τιμών) και όχι το τελικό τίμημα που αναγράφεται στα συμβόλαια. Κάθε Έλληνας αγοραστής και ιδιοκτήτης γνωρίζει ότι ανάμεσα στην αρχική αγγελία και την υπογραφή στον συμβολαιογράφο μεσολαβεί διαπραγμάτευση.

Στην πράξη, στον μέσο όρο του γ΄ τριμήνου 2026, ένα τυπικό διαμέρισμα 70 τ.μ. βγαίνει στην αγορά περίπου στις 195.000 € (70 × 2.785,3 €), πριν υπολογιστούν οι φόροι και τα έξοδα μεταβίβασης. Βεβαίως, το Κολωνάκι και τα Πατήσια απέχουν πολύ μεταξύ τους παρά το γεγονός ότι ανήκουν στον ίδιο δήμο· επομένως, ο περιφερειακός μέσος όρος λειτουργεί ως πυξίδα για την αγορά και όχι ως έτοιμη εκτίμηση για κάθε μεμονωμένο ακίνητο.

Μια τεχνική διευκρίνιση για την ανάγνωση της χρονοσειράς: από το α΄ τρίμηνο 2023 έως το α΄ τρίμηνο 2024, η βάση δεδομένων του CASAFARI Area Insights εμφανίζει την επαναλαμβανόμενη τιμή των 2.028,0 €/τ.μ. Αυτό οφείλεται σε απουσία νέων πρωτογενών δεδομένων για εκείνα τα τρίμηνα και δεν υποδηλώνει στασιμότητα της αγοράς. Η πλήρης, συνεχής κάλυψη ξεκινά το β΄ τρίμηνο 2024.

Ανεβαίνουν ακόμη οι τιμές ή επιβραδύνεται η αγορά;

Οι τιμές στην Π.Ε. Κεντρικού Τομέα Αθηνών εξακολουθούν να ανεβαίνουν, αλλά ο ρυθμός ανόδου έχει πλέον ανακοπεί αισθητά. Σύμφωνα με το CASAFARI Area Insights, η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε κατά +6,5% σε ετήσια βάση (από 2.615,2 €/τ.μ. το γ΄ τρίμηνο 2025 σε 2.785,3 €/τ.μ. το γ΄ τρίμηνο 2026, δηλαδή +170,1 €/τ.μ.). Αν συγκριθεί με το β΄ τρίμηνο 2024 (2.184,1 €/τ.μ.), η σωρευτική άνοδος φτάνει το +27,5% (+601,2 €/τ.μ.). Ωστόσο, ενώ το 2024 οι τριμηνιαίες αυξήσεις κινούνταν στο 5–10%, κατά τη διετία 2025–2026 περιορίστηκαν περίπου στο 1–2% ανά τρίμηνο.

Την ίδια ακριβώς εικόνα επιβράδυνσης επιβεβαιώνει και η επίσημη αναφορά για τις πραγματικές αξίες. Όπως δείχνουν οι Δείκτες τιμών οικιστικών ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, β΄ τρίμηνο 2026 (προσωρινά στοιχεία, δημοσίευση 15/9/2026), οι τιμές των διαμερισμάτων στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά +5,0% σε ετήσια βάση το β΄ τρίμηνο 2026, μετά από +5,2% το α΄ τρίμηνο 2026 και μέσο ετήσιο ρυθμό +6,6% το 2025. Σε πανελλαδικό επίπεδο, η αύξηση το β΄ τρίμηνο 2026 ήταν +5,5% (μετά από +8,3% το 2025 και +9,1% το 2024), με τη Θεσσαλονίκη στο +4,7% και τις λοιπές περιοχές της χώρας στο +7,1%. Η πρωτεύουσα αναπτύσσεται πλέον πιο αργά από την περιφέρεια, τάση που αναλύεται διεξοδικά στη σελίδα για τις τάσεις της αγοράς ακινήτων στη CASAFARI (στα αγγλικά).

Η διαφορά ανάμεσα στο +6,5% της CASAFARI και το +5,0% της Τράπεζας της Ελλάδος εξηγείται από τη μεθοδολογία: ο δείκτης της Τράπεζας της Ελλάδος βασίζεται σε εκτιμήσεις τραπεζών επί πραγματικών συναλλαγών, ενώ η CASAFARI καταγράφει τι ζητούν οι πωλητές στις αγγελίες. Σε μια αγορά που κατεβάζει ταχύτητα, οι προσδοκίες των ιδιοκτητών προηγούνται και συχνά υπερβάλλουν. Για τον πωλητή στον Δήμο Αθηναίων αυτό σημαίνει ότι η υπερτιμολόγηση οδηγεί σε μεγάλους χρόνους αναμονής· για τον αγοραστή, ότι υπάρχει πλέον τεκμηριωμένο περιθώριο διαπραγμάτευσης.

Παράλληλα, καταγράφεται σαφές προβάδισμα για το σύγχρονο απόθεμα. Σύμφωνα με την ίδια ανακοίνωση της Τράπεζας της Ελλάδος για το β΄ τρίμηνο 2026, τα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) αυξήθηκαν πανελλαδικά κατά +6,2% σε ετήσια βάση, έναντι +5,0% για τα παλαιά διαμερίσματα, αντανακλώντας την αυξημένη ζήτηση για ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες.

Πόσο πάνε τα ενοίκια και τι απόδοση δίνει ένα διαμέρισμα;

Στην αγορά των μισθώσεων της Π.Ε. Κεντρικού Τομέα Αθηνών, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 13,0 €/τ.μ. τον μήνα το γ΄ τρίμηνο 2026, σύμφωνα με το CASAFARI Area Insights. Σε σύγκριση με το γ΄ τρίμηνο 2025 (12,4 €/τ.μ.) η ετήσια αύξηση είναι +4,8%, όμως η μεγάλη αναπροσαρμογή είχε προηγηθεί: από το α΄ τρίμηνο 2024 (10,1 €/τ.μ.) έως το γ΄ τρίμηνο 2026, τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν κατά +28,7%. Το γεγονός ότι κατά το α΄ και β΄ τρίμηνο του 2026 ο μέσος όρος έμεινε στάσιμος στα 12,8 €/τ.μ. αποτελεί την πρώτη ένδειξη ότι οι τιμές προσεγγίζουν το όριο αντοχής των ενοικιαστών.

Για το ίδιο τυπικό διαμέρισμα των 70 τ.μ. στον Δήμο Αθηναίων ή στους γειτονικούς δήμους, το μέσο ζητούμενο μίσθωμα το γ΄ τρίμηνο 2026 αντιστοιχεί σε περίπου 910 € τον μήνα (70 × 13,0 €).

Συνδυάζοντας τις δύο σειρές του CASAFARI Area Insights, προκύπτει η ενδεικτική μικτή απόδοση ενοικίου (gross yield). Για το γ΄ τρίμηνο 2026, ο υπολογισμός (12 × 13,0 € ÷ 2.785,3 €) δίνει 5,6%, έναντι 5,7% το γ΄ τρίμηνο 2025. Το αξιοσημείωτο στοιχείο της περιόδου από το β΄ τρίμηνο 2024 έως το γ΄ τρίμηνο 2026 είναι ότι, ενώ τόσο οι τιμές πώλησης όσο και τα ενοίκια αυξήθηκαν πάνω από 27%, η μικτή απόδοση παρέμεινε σταθερή μέσα σε ένα στενό εύρος 5,5% έως 5,9%.

Οφείλει να τονιστεί ότι το 5,6% αφορά μικτή απόδοση επί ζητούμενων τιμών. Η καθαρή απόδοση που μένει στον ιδιοκτήτη είναι χαμηλότερη, καθώς αφαιρούνται ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ, ο φόρος εισοδήματος από μισθώματα, οι δαπάνες συντήρησης, τα κοινόχρηστα που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη και οι πιθανές κενές περίοδοι. Μετά το πάγωμα των νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στο ιστορικό κέντρο, αρκετοί ιδιοκτήτες επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση, αξιολογώντας αυτά τα δεδομένα μέσα από τα εργαλεία της CASAFARI για επενδυτές (στα αγγλικά).

Ποιοι αγοράζουν στο κέντρο της Αθήνας και γιατί;

Παρά τη δημοσιότητα που συγκεντρώνουν οι ξένοι επενδυτές, ο βασικός κορμός της ζήτησης στην Π.Ε. Κεντρικού Τομέα Αθηνών αποτελείται από ελληνικά νοικοκυριά. Αγοράζουν είτε για ιδιοκατοίκηση (πρώτη κατοικία) είτε για τοποθέτηση αποταμιεύσεων σε παλαιότερα διαμερίσματα με σκοπό τη μακροχρόνια εκμίσθωση, κινούμενα σε προϋπολογισμούς γύρω στις 150.000–250.000 €. Για τον εντοπισμό τέτοιων ακινήτων, οι επαγγελματίες χρησιμοποιούν το Property Sourcing για αναζήτηση αγγελιών σε όλα τα portals (στα αγγλικά).

Οι αγοραστές από το εξωτερικό αποτελούν μια ορατή αλλά μειοψηφική ομάδα. Πριν από το 2024, το χαμηλό όριο της Golden Visa είχε στρέψει αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ σε γειτονιές του Δήμου Αθηναίων όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, το Κουκάκι και το Παγκράτι. Μετά την αύξηση του ορίου στις 800.000 €, η ζήτηση αυτή μετατοπίστηκε προς τα νότια και βόρεια προάστια, προς την ειδική κατηγορία των 250.000 € (μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικία), αλλά και προς αγοραστές από την ευρωζώνη, τις ΗΠΑ και την ελληνική διασπορά που δεν αγοράζουν για άδεια διαμονής.

Σε εθνικό επίπεδο —και όχι ειδικά για την Αθήνα— οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα ανήλθαν σε περίπου 2,05 δισ. € το 2025 σύμφωνα με τα στοιχεία ισοζυγίου πληρωμών της Τράπεζας της Ελλάδος που αναφέρονται στον ελληνικό Τύπο (στα αγγλικά), καταγράφοντας πτώση περίπου 25% σε σχέση με το 2024, με την ευρωζώνη να καλύπτει το 38,2% των εισροών. Πέρα από τα ξένα κεφάλαια, η ζήτηση στο κέντρο τροφοδοτείται από την έλλειψη σύγχρονων κτιρίων, την πίεση στα ενοίκια, τα έργα της Γραμμής 4 του Μετρό που διασχίζει πυκνοκατοικημένες γειτονιές και τη γενικότερη κινητικότητα που δημιουργεί η ανάπτυξη στο Ελληνικό.

Airbnb, Golden Visa, φόροι: τι πρέπει να ξέρει όποιος αγοράζει το 2026

Το θεσμικό πλαίσιο στην Π.Ε. Κεντρικού Τομέα Αθηνών και ειδικότερα στον Δήμο Αθηναίων έχει αλλάξει τους υπολογισμούς τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους επενδυτές. Τρεις βασικές ρυθμίσεις καθορίζουν τις κινήσεις το 2026:

Ρύθμιση / Φόρος	Τι ισχύει το 2026 στην Αθήνα	Βασική συνέπεια για τον αγοραστή
Βραχυχρόνια μίσθωση (ΑΜΑ)	Απαγόρευση πρώτης εγγραφής στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα έως 31/12/2026 (Ν. 5162/2024).	Νέο διαμέρισμα δεν μπαίνει σε πλατφόρμες, εκτός αν διαθέτει ήδη ενεργό ΑΜΑ που μεταβιβάζεται.
Golden Visa (Ν. 5100/2024)	Ελάχιστο όριο 800.000 € σε ένα ακίνητο άνω των 120 τ.μ. σε όλη την Αττική (250.000 € μόνο για μετατροπές/διατηρητέα).	Αποκλείει τα τυπικά μικρομεσαία διαμερίσματα του κέντρου από το πρόγραμμα.
ΦΜΑ & ΦΠΑ νεόδμητων	Φόρος Μεταβίβασης 3,09%. Αναστολή ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα έως 31/12/2026 (Ν. 5246/2025).	Χαμηλό φορολογικό κόστος απόκτησης, ακόμη και σε νεόδμητα εφόσον ο κατασκευαστής έχει υπαχθεί.

Συγκεκριμένα, για τη βραχυχρόνια μίσθωση, όπως προβλέπει η ΚΥΑ για το πάγωμα νέων ΑΜΑ στο κέντρο της Αθήνας έως το τέλος του 2026 (δυνάμει του Ν. 5162/2024), απαγορεύεται από 1/1/2025 έως 31/12/2026 η πρώτη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΜΑ —ο μοναδικός αριθμός καταχώρισης στην ΑΑΔΕ για νόμιμη εκμίσθωση σε πλατφόρμες) στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Οι υφιστάμενοι ΑΜΑ διατηρούνται και μεταβιβάζονται μαζί με το ακίνητο, γεγονός που τους προσδίδει εμπορική υπεραξία. Τα πρόστιμα για παράνομη εκμίσθωση ορίζονται στο 50% των εσόδων με ελάχιστο τις 20.000 € στην πρώτη παράβαση και τις 40.000 € στη δεύτερη εντός του ίδιου έτους. Σημειώνεται ότι τον Σεπτέμβριο του 2026 ανακοινώθηκε παράταση του μέτρου και για το 2027, σύμφωνα με ρεπορτάζ του Οικονομικού Ταχυδρόμου για την παράταση των περιορισμών το 2027, ωστόσο ως νομικό δεδομένο παραμένει η 31/12/2026 μέχρι τη δημοσίευση της νέας ΚΥΑ.

Για την άδεια διαμονής επενδυτή, τα όρια επένδυσης του Ν. 5100/2024 για τη Golden Visa ορίζουν ελάχιστο ποσό 800.000 € σε ένα μοναδικό ακίνητο επιφάνειας τουλάχιστον 120 τ.μ. σε ολόκληρη την Περιφέρεια Αττικής (καθώς και σε Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά άνω των 3.100 κατοίκων), ενώ στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας το όριο είναι 400.000 €. Το όριο των 250.000 € διατηρείται αποκλειστικά για μετατροπή επαγγελματικού ακινήτου σε κατοικία ή για αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου. Σε κάθε περίπτωση, απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων που αποκτώνται μέσω του προγράμματος.

Στο φορολογικό σκέλος, ο αγοραστής καταβάλλει πριν από την υπογραφή του συμβολαίου Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) 3% επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ του αναγραφόμενου τιμήματος και της αντικειμενικής αξίας (της ελάχιστης φορολογητέας αξίας που ορίζει το Υπουργείο Οικονομικών ανά ζώνη), πλέον 3% υπέρ δήμου επί του φόρου, δηλαδή συνολικά 3,09% στην πράξη, όπως εξηγεί ο υπολογισμός φόρου μεταβίβασης ακινήτου 3,09%. Για όσους δικαιούνται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, συνιστάται ο έλεγχος των ισχυόντων αφορολόγητων ορίων και προϋποθέσεων απευθείας στις οδηγίες της ΑΑΔΕ. Τέλος, παρατείνεται έως τις 31/12/2026 η αναστολή ΦΠΑ στα νεόδμητα με τον Ν. 5246/2025· έτσι, τα επιλέξιμα νεόδμητα επιβαρύνονται με ΦΜΑ 3,09% αντί για ΦΠΑ 24%, εφόσον ο κατασκευαστής έχει επιλέξει την υπαγωγή του συγκεκριμένου έργου σε καθεστώς αναστολής.

Τι να προσέξει κανείς σε μια παλιά πολυκατοικία;

Επειδή το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος στον Δήμο Αθηναίων και γενικότερα στην Π.Ε. Κεντρικού Τομέα Αθηνών χτίστηκε μεταξύ 1960 και 1980, ο τεχνικός και νομικός έλεγχος πριν από την προκαταβολή είναι καθοριστικός. Πέρα από την έρευνα στο Κτηματολόγιο, ο μηχανικός του αγοραστή οφείλει να εξετάσει τη στατική εικόνα του κτιρίου, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) και την πληρότητα της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, διασφαλίζοντας ότι τυχόν αυθαιρεσίες ή κλεισμένοι ημιυπαίθριοι έχουν τακτοποιηθεί οριστικά (Ν. 4495/2017).

Το κόστος ανακαίνισης (υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, κουφώματα, αντλίες θερμότητας) έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Αξίζει επομένως να υπολογιστεί το συνολικό κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο (αγορά συν ανακαίνιση) και να συγκριθεί ψύχραιμα με την τιμή ενός νεότερου διαμερίσματος, λαμβάνοντας υπόψη ότι, όπως έδειξαν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τα νέα διαμερίσματα διατηρούν υψηλότερο ρυθμό ανόδου αξίας.

Τέλος, μια σύντομη συνομιλία με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας πριν από τη συμφωνία απαντά σε πρακτικά ερωτήματα που δεν φαίνονται στην αγγελία: αν λειτουργεί η κεντρική θέρμανση ή αν επιτρέπεται η αυτονόμηση με φυσικό αέριο, σε τι κατάσταση βρίσκεται ο ανελκυστήρας και αν υπάρχουν συσσωρευμένες οφειλές κοινοχρήστων από άλλα διαμερίσματα.

Πώς να ελέγξετε μόνοι σας τις τιμές με το Area Insights και τα Comparables

Τα στοιχεία που παρουσιάζονται σε αυτόν τον οδηγό προέρχονται απευθείας από την πλατφόρμα της CASAFARI για την Π.Ε. Κεντρικού Τομέα Αθηνών (location id 5962832). Στην οθόνη του Area Insights, ο χρήστης βλέπει την εξέλιξη των ζητούμενων τιμών πώλησης και ενοικίασης ανά τρίμηνο, την κατανομή ανά μέγεθος διαμερίσματος και τις σημειώσεις ποιότητας δεδομένων της κάθε χρονοσειράς.

Όταν όμως ένας μεσίτης, εκτιμητής ή αγοραστής χρειάζεται να αποτιμήσει ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα σε έναν δρόμο στο Κουκάκι, στην Κυψέλη ή στου Ζωγράφου, ο μέσος όρος των 2.785,3 €/τ.μ. της περιφερειακής ενότητας δεν αρκεί. Εκεί αναλαμβάνει η σελίδα για εκτιμήσεις, Comparables και μελέτη αγοράς (στα αγγλικά), όπου το εργαλείο Comparables εντοπίζει ενεργές και ιστορικές αγγελίες ομοειδών ακινήτων στην ίδια ακριβώς γειτονιά, με τα ίδια τετραγωνικά, όροφο και έτος κατασκευής, καθαρίζοντας τις διπλοεγγραφές από διαφορετικά portals.

Για ομάδες αναλυτών και προγραμματιστές που επιθυμούν να ενσωματώσουν αυτά τα δεδομένα στα δικά τους συστήματα, η τεκμηρίωση του Area Insights για προγραμματιστές (στα αγγλικά) και η αντίστοιχη τεκμηρίωση Comparables και εκτίμησης (στα αγγλικά) εξηγούν αναλυτικά τη δομή των ερωτημάτων API.

Η πρόσβαση στα εργαλεία, η διαχείριση των API keys και η επιλογή πακέτου γίνονται απευθείας με δημιουργία λογαριασμού στην πλατφόρμα της CASAFARI, όπου η κατανάλωση κλήσεων API ή Casafari MCP μετράται σε tokens. Είτε εξετάζετε ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. για ιδιοκατοίκηση είτε συντάσσετε μια επαγγελματική εκτίμηση, η αντιπαραβολή των πραγματικών αγγελιών της γειτονιάς μέσα από το Area Insights και τα Comparables είναι ο ασφαλέστερος τρόπος για να γνωρίζετε πού ακριβώς στέκεται η αγορά.