Αχαρνές: τιμές ακινήτων, ενοίκια και αποδόσεις το 2026

Η μέση ζητούμενη τιμή για διαμερίσματα στις Αχαρνές (Μενίδι) διαμορφώθηκε στα 1.793,2 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο του 2026, σύμφωνα με το Area Insights της CASAFARI (σελίδα στα αγγλικά), σημειώνοντας αύξηση 2,8% σε έναν χρόνο και 20,5% από το Β΄ τρίμηνο του 2024. Πρόκειται για ζητούμενες τιμές αγγελιών και όχι για τιμές συμβολαίων. Με μέσο ζητούμενο ενοίκιο 8,8 €/τ.μ. τον μήνα (+8,6% ετησίως), η ενδεικτική μικτή απόδοση φτάνει το 5,9% σε μία από τις οικονομικότερες αγορές του λεκανοπεδίου.

Ένα νέο ζευγάρι που ξεκινούσε την αναζήτηση σπιτιού στο Περιστέρι ή στη Νέα Ιωνία διαπιστώνει γρήγορα ότι ο προϋπολογισμός του δεν επαρκεί πλέον για ένα άνετο τριάρι. Δύο στάσεις βορειότερα με τον Προαστιακό, στο Μενίδι, η εικόνα αλλάζει: ένα διαμέρισμα 75 τ.μ. εμφανίζεται στις αγγελίες γύρω στα 134.000 € και καλύπτεται εξ ολοκλήρου από το αφορολόγητο όριο της πρώτης κατοικίας. Αυτή η απλή αριθμητική εξηγεί γιατί ο Δήμος Αχαρνών προσέλκυσε έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον από το 2024 και μετά, προτού οι τιμές πώλησης σταθεροποιηθούν τους τελευταίους δεκαοκτώ μήνες.

Πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα στις Αχαρνές σήμερα;

Σύμφωνα με τα δεδομένα του CASAFARI Area Insights (location id 5962480, ερώτημα στις 23/10/2026), η μέση ζητούμενη τιμή για διαμερίσματα προς πώληση στις Αχαρνές ήταν 1.793,2 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο του 2026, εξαιρουμένων των ακραίων τιμών. Πρακτικά, ως απλό παράδειγμα υπολογισμού και όχι ως επίσημη στατιστική, για ένα τυπικό οικογενειακό διαμέρισμα 75 τ.μ. οι ιδιοκτήτες ζητούν κατά μέσο όρο περίπου 134.500 €.

Είναι κρίσιμο να διαχωρίζεται η ζητούμενη τιμή της αγγελίας από την τελική τιμή του συμβολαίου. Σε μια αγορά όπου οι τιμές έχουν σταματήσει να ανεβαίνουν απότομα, η απόσταση ανάμεσα σε αυτό που ζητά ο πωλητής και σε αυτό που τελικά συμφωνείται στο συμβολαιογραφείο τείνει να διευρύνεται, ειδικά στα παλαιότερα ακίνητα που χρήζουν ενεργειακής αναβάθμισης.

Ακόμη και μετά την άνοδο της διετίας 2024–2025, το Μενίδι παραμένει αισθητά φθηνότερο από τις γειτονικές ζώνες. Ενδεικτικά, η μέση ζητούμενη τιμή στο σύνολο της Δυτικής Αθήνας έφτασε τα 2.255 €/τ.μ. το Α΄ τρίμηνο του 2026 (+9,7% ετησίως, στοιχεία Spitogatos όπως παρατίθενται στην ανάλυση αγοράς του Global Property Guide). Οι Αχαρνές βρίσκονται δηλαδή περίπου 20% χαμηλότερα από τον μέσο όρο της δυτικής ζώνης και σε ακόμη μεγαλύτερη απόσταση από τα γειτονικά βόρεια προάστια.

Ανεβαίνουν ακόμη οι τιμές στο Μενίδι;

Η απάντηση είναι ότι η αγορά βρίσκεται πλέον σε φάση σταθεροποίησης. Η αξιόπιστη σειρά δεδομένων πώλησης της CASAFARI για τις Αχαρνές ξεκινά ουσιαστικά το Β΄ τρίμηνο του 2024 στα 1.487,8 €/τ.μ. (η τιμή 1.380,4 €/τ.μ. που εμφανίζεται από το Α΄ τρίμηνο του 2023 έως το Α΄ τρίμηνο του 2024 οφείλεται σε αραιή κάλυψη χωρίς νέα δεδομένα και δεν αποτελεί ένδειξη σταθερών τιμών).

Από το Β΄ τρίμηνο του 2024 έως το Β΄ τρίμηνο του 2025 (1.755,9 €/τ.μ.), η περιοχή κατέγραψε ένα γρήγορο άλμα +18,0% μέσα σε τέσσερα τρίμηνα, καθώς κάλυπτε τη διαφορά από τους γειτονικούς δήμους. Έκτοτε, για έξι συνεχόμενα τρίμηνα, οι μέσες ζητούμενες τιμές κινούνται σε ένα στενό εύρος μεταξύ 1.740 και 1.795 €/τ.μ. Η ετήσια μεταβολή το Γ΄ τρίμηνο του 2026 ήταν μόλις +2,8% (έναντι 1.743,8 €/τ.μ. το Γ΄ τρίμηνο του 2025), ενώ από το Β΄ τρίμηνο του 2024 η συνολική άνοδος φτάνει το +20,5%.

Αν συγκριθεί το Β΄ τρίμηνο του 2026 με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025, οι ζητούμενες τιμές στις Αχαρνές αυξήθηκαν κατά 1,5% (1.782,7 €/τ.μ. έναντι 1.755,9 €/τ.μ.). Την ίδια περίοδο, οι δείκτες τιμών οικιστικών ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, Β΄ τρίμηνο 2026 (οι οποίοι βασίζονται σε εκτιμήσεις τραπεζών και όχι σε αγγελίες, με προσωρινά στοιχεία δημοσιευμένα στις 15/09/2026) έδειξαν ετήσια αύξηση +5,0% για το σύνολο της Αθήνας και +5,5% για όλη τη χώρα (+6,2% στα νέα διαμερίσματα και +5,0% στα παλαιά). Μετά την απότομη ευθυγράμμιση του 2024, το Μενίδι κινείται πλέον πιο αργά από τον μητροπολιτικό μέσο όρο. Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι, επειδή ο όγκος των αγγελιών στον δήμο είναι σχετικά περιορισμένος, μικρές διακυμάνσεις της τάξης του 1–2% από τρίμηνο σε τρίμηνο μπορεί να αντανακλούν απλώς το ποιες αγγελίες μπήκαν ή βγήκαν από την αγορά. Για μια ευρύτερη εικόνα, μπορεί κανείς να παρακολουθεί τις τάσεις της αγοράς ακινήτων (στα αγγλικά).

Τι ενοίκιο ζητούν και τι απόδοση βγαίνει;

Ενώ οι τιμές πώλησης έχουν πατήσει φρένο, τα ενοίκια συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία. Το Γ΄ τρίμηνο του 2026, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο για διαμερίσματα στις Αχαρνές έφτασε τα 8,8 €/τ.μ. τον μήνα, αυξημένο κατά 8,6% σε σχέση με το Γ΄ τρίμηνο του 2025 (8,1 €/τ.μ.) και κατά 31,3% από το Α΄ τρίμηνο του 2024 (6,7 €/τ.μ., CASAFARI Area Insights). Για το ίδιο ενδεικτικό διαμέρισμα των 75 τ.μ., αυτό μεταφράζεται σε ζητούμενο μίσθωμα περίπου 660 € τον μήνα. Επειδή η άνοδος του τελευταίου τριμήνου ήταν έντονη σε μια σχετικά λεπτή βάση αγγελιών, η ετήσια μεταβολή του +8,6% αποτελεί πιο ασφαλή οδηγό για την τάση της αγοράς.

Ο συνδυασμός σταθερών τιμών πώλησης και αυξανόμενων μισθωμάτων έχει ανοίξει την ψαλίδα της απόδοσης. Η ενδεικτική μικτή απόδοση (υπολογισμένη επί των ζητούμενων τιμών ως 12 × 8,8 ÷ 1.793,2) διαμορφώνεται στο 5,9% το Γ΄ τρίμηνο του 2026, από περίπου 5,5% που ήταν το Β΄ τρίμηνο του 2025 (12 × 8,0 ÷ 1.755,9). Για όσους εξετάζουν τα εργαλεία της CASAFARI για επενδυτές (στα αγγλικά), είναι σαφές ότι το 5,9% αποτελεί μικτό μέγεθος: η καθαρή απόδοση είναι χαμηλότερη, καθώς πρέπει να αφαιρεθούν ο ΕΝΦΙΑ, ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια, τα διαστήματα που το ακίνητο μένει κενό και, κυρίως, οι δαπάνες συντήρησης ενός παλαιού κτιριακού αποθέματος.

Η ζήτηση για ενοικίαση τροφοδοτείται αποκλειστικά από την εγχώρια αγορά: οικογένειες της περιοχής, νέα νοικοκυριά που δεν μπορούν ακόμη να αγοράσουν, καθώς και εργαζόμενους στις μεγάλες αποθήκες, τις βιοτεχνίες και τις εγκαταστάσεις logistics κατά μήκος της Αττικής Οδού και της εθνικής οδού Αθηνών–Λαμίας. Όσον αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση, οι νέοι κανόνες βραχυχρόνιας μίσθωσης από το 2026 (Ιανουάριος 2026) παγώνουν την έκδοση νέων ΑΜΑ έως τις 31/12/2026 μόνο στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Στις Αχαρνές οι εγγραφές παραμένουν ανοικτές (με τις υποχρεώσεις ασφάλισης αστικής ευθύνης και πιστοποιητικών ασφαλείας του ν. 5170/2025), ωστόσο η έλλειψη τουριστικής κίνησης καθιστά τη μακροχρόνια μίσθωση τη μόνη ρεαλιστική επιλογή.

Ποιες περιοχές των Αχαρνών διαφέρουν μεταξύ τους;

Ο Δήμος Αχαρνών είναι ένας από τους πολυπληθέστερους της χώρας, με 108.169 μόνιμους κατοίκους σύμφωνα με τον μόνιμο πληθυσμό κατά οικισμό, Απογραφή 2021 της ΕΛΣΤΑΤ (ημερομηνία αναφοράς 22/10/2021, δημοσίευση 29/03/2024), αλλά παρουσιάζει έντονες εσωτερικές διαφοροποιήσεις.

Ζώνη / Ενότητα	Κύριος τύπος ακινήτων	Προφίλ αγοράς και πρόσβαση
Κέντρο Μενιδίου & νότια πεδιάδα	Διαμερίσματα σε πολυκατοικίες (πολλές προ του 1985)	Κύριος όγκος αγγελιών (100.857 κάτοικοι στη δημοτική ενότητα Αχαρνών)· εξυπηρέτηση από ΣΚΑ και σταθμό Αχαρνών
Κάτω Αχαρνές & ζώνη Αττικής Οδού	Διαμερίσματα, διπλοκατοικίες και μικτές χρήσεις	Άμεση πρόσβαση στον Προαστιακό (Κάτω Αχαρνές) και στην Αττική Οδό· ζήτηση από εργαζόμενους στη ζώνη logistics
Θρακομακεδόνες & Βαρυμπόμπη	Ανεξάρτητες μονοκατοικίες και μεζονέτες με κήπο	Ξεχωριστή, ακριβότερη αγορά στους πρόποδες της Πάρνηθας (7.312 κάτοικοι στους Θρακομακεδόνες)· εκτός της σειράς διαμερισμάτων

Ο κύριος αστικός ιστός του Μενιδίου συγκεντρώνει τα 100.857 άτομα της δημοτικής ενότητας Αχαρνών και αντιπροσωπεύει σχεδόν εξ ολοκλήρου τη σειρά των 1.793,2 €/τ.μ. Σε απόσταση περίπου 11 χιλιομέτρων βόρεια του Συντάγματος, το μεγάλο πλεονέκτημα της περιοχής είναι η συγκοινωνιακή της θέση. Το Σιδηροδρομικό Κέντρο Αχαρνών (ΣΚΑ), που λειτουργεί ως κόμβος μετεπιβίβασης από τις 5/4/2011, αποτελεί τον κεντρικό σιδηροδρομικό κόμβο της Αττικής, συνδέοντας τις γραμμές του Προαστιακού Α2 (Άνω Λιόσια–Αεροδρόμιο) και Α3 (Αθήνα–Χαλκίδα) με τον υπεραστικό σιδηρόδρομο της Hellenic Train, ενώ την πόλη εξυπηρετούν επίσης οι σταθμοί Αχαρνών και Κάτω Αχαρνών.

Αντίθετα, στους πρόποδες της Πάρνηθας, οι Θρακομακεδόνες (7.312 κάτοικοι το 2021) και η Βαρυμπόμπη αποτελούν μια εντελώς διαφορετική αγορά. Εδώ κυριαρχούν οι μονοκατοικίες σε μεγάλα οικόπεδα, οι οποίες απευθύνονται σε αγοραστές υψηλότερου εισοδήματος. Επειδή οι διαθέσιμες αγγελίες αφορούν κυρίως μονοκατοικίες με πολύ διαφορετικά χαρακτηριστικά, δεν προκύπτει αντιπροσωπευτικός μέσος όρος ανά τετραγωνικό μέτρο από τη σειρά των διαμερισμάτων.

Τι πληρώνει ο αγοραστής σε φόρους και έξοδα το 2026;

Το φορολογικό πλαίσιο του 2026 ευνοεί ιδιαίτερα τους αγοραστές που στρέφονται σε οικονομικότερες αγορές όπως οι Αχαρνές:

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ): Κατά τον υπολογισμό φόρου μεταβίβασης κατά τον ν. 5219/2025 (άρθρα 25 και 27), ο αγοραστής καταβάλλει πριν από την υπογραφή του συμβολαίου φόρο 3% επί της μεγαλύτερης τιμής μεταξύ του αναγραφόμενου τιμήματος και της αντικειμενικής αξίας, πλέον 3% υπέρ δήμου επί του φόρου, δηλαδή πραγματικό συντελεστή 3,09%. Οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν παγωμένες έως το 2027.
• Απαλλαγή πρώτης κατοικίας: Βάσει των άρθρων 40–41 του ν. 5219/2025, παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον ΦΜΑ για αγορά πρώτης κατοικίας έως 200.000 € για άγαμο και έως 250.000 € για έγγαμο, με περαιτέρω προσαύξηση ανά τέκνο, για Έλληνες και πολίτες της ΕΕ που κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα και δεν διαθέτουν άλλη κατάλληλη κατοικία. Με μέση ζητούμενη τιμή γύρω στα 1.793 €/τ.μ., η συντριπτική πλειονότητα των διαμερισμάτων στις Αχαρνές εμπίπτει πλήρως στο αφορολόγητο όριο.
• Νεόδμητα και υπεραξία: Η παράταση αναστολής ΦΠΑ στα νεόδμητα έως το τέλος του 2026 (ν. 5246/2025, άρθρο 12, σε ισχύ έως 31/12/2026) σημαίνει ότι, εφόσον ο κατασκευαστής έχει υπαχθεί στο καθεστώς αναστολής του ΦΠΑ 24%, ο αγοραστής πληρώνει μόνο ΦΜΑ 3,09% (ή μηδενικό φόρο αν δικαιούται απαλλαγή πρώτης κατοικίας). Σε αναστολή έως τις 31/12/2026 βρίσκεται και ο φόρος υπεραξίας 15% για τους ιδιώτες πωλητές, σύμφωνα με τη σύνοψη φορολογικών αλλαγών του 2026 (AIAIG).
• Έκπτωση ΕΝΦΙΑ: Από την 1/1/2026 ισχύει μείωση ΕΝΦΙΑ κατά 20% για κατοικίες αξίας έως 500.000 € που είναι ασφαλισμένες έναντι σεισμού, πυρκαγιάς και πλημμύρας, κίνητρο ιδιαίτερα ουσιαστικό για τους ιδιοκτήτες στους πρόποδες της Πάρνηθας.

Πέραν του φόρου, ο αγοραστής πρέπει να συνυπολογίσει την αμοιβή συμβολαιογράφου, δικηγόρου, τα τέλη εγγραφής στο Κτηματολόγιο και τη μεσιτική αμοιβή. Τέλος, σημειώνεται ότι τα όρια επένδυσης Golden Visa ανά περιοχή (ν. 5100/2024 και ν. 5162/2024) ορίζουν ελάχιστο όριο 800.000 € σε ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ. για ολόκληρη την Περιφέρεια Αττικής (και 250.000 € μόνο για μετατροπές επαγγελματικών χώρων σε κατοικία ή διατηρητέα), καθιστώντας το πρόγραμμα πρακτικά αδιάφορο για την αγορά διαμερισμάτων του Μενιδίου.

Ποιοι είναι οι κίνδυνοι πριν από την αγορά;

Η χαμηλή τιμή εισόδου συνοδεύεται από συγκεκριμένα σημεία που απαιτούν τεχνικό και νομικό έλεγχο:

1. Ηλικία κτιρίων και σεισμικό ιστορικό: Μεγάλο μέρος των πολυκατοικιών στη νότια πεδιάδα των Αχαρνών κατασκευάστηκε πριν από τον αντισεισμικό κανονισμό του 1985, ενώ η περιοχή βρέθηκε πολύ κοντά στο επίκεντρο του σεισμού της 7ης Σεπτεμβρίου 1999. Ο έλεγχος από πολιτικό μηχανικό για τυχόν παλαιές επισκευές, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η τακτοποίηση αυθαιρέτων και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης είναι απαραίτητα βήματα πριν από οποιαδήποτε προκαταβολή.
2. Περιβαλλοντικός κίνδυνος στους πρόποδες της Πάρνηθας: Για όσους εξετάζουν μονοκατοικίες στη Βαρυμπόμπη και στους Θρακομακεδόνες, η εμπειρία της μεγάλης πυρκαγιάς του Αυγούστου του 2021 υπενθυμίζει ότι η έκθεση σε δασικές πυρκαγιές και πλημμυρικά φαινόμενα επηρεάζει άμεσα τόσο το κόστος ασφάλισης όσο και τη μελλοντική μεταπώληση.
3. Λεπτή αγορά και επιβράδυνση: Καθώς ο ρυθμός ανόδου στην Αθήνα υποχωρεί (+5,0% το Β΄ τρίμηνο του 2026 έναντι +9,1% κατά μέσο όρο το 2024 και +8,3% το 2025 σε εθνικό επίπεδο, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος), οι υπερτιμημένες αγγελίες στις Αχαρνές μένουν απούλητες για μήνες. Επίσης, η ταχεία άνοδος των ενοικίων έναντι των εισοδημάτων ενδέχεται στο μέλλον να προκαλέσει νέες ρυθμιστικές παρεμβάσεις στην αγορά μισθώσεων.

Πώς ελέγχει κανείς τις τιμές των Αχαρνών με στοιχεία της CASAFARI;

Σε μια αγορά όπου δύο διαμερίσματα στον ίδιο δρόμο μπορεί να απέχουν δεκαετίες σε ποιότητα κατασκευής και συντήρηση, ο γενικός μέσος όρος των 1.793,2 €/τ.μ. είναι μόνο η αφετηρία. Πριν από την υποβολή προσφοράς από αγοραστή ή την ανάληψη εντολής πώλησης από μεσίτη, η τιμή κάθε ακινήτου χρειάζεται διασταύρωση με αντίστοιχα ακίνητα της ίδιας γειτονιάς μέσω της σελίδας για εκτιμήσεις, Comparables και μελέτη αγοράς (στα αγγλικά). Παράλληλα, επαγγελματίες που αναζητούν ενεργά ευκαιρίες στην περιοχή μπορούν να χρησιμοποιήσουν το Property Sourcing για μεσίτες της δυτικής Αττικής (στα αγγλικά).

Για ομάδες αναλυτών και προγραμματιστές που επιθυμούν να ενσωματώσουν τις χρονοσειρές του Δήμου Αχαρνών (location id 5962480 μέσω Location Lookup) στα δικά τους συστήματα, η πλήρης μεθοδολογία παρουσιάζεται στην τεκμηρίωση Area Insights για προγραμματιστές (στα αγγλικά) καθώς και στην τεκμηρίωση Comparables και εκτιμήσεων (στα αγγλικά), όπου το κόστος των κλήσεων API και του Casafari MCP υπολογίζεται σε tokens. Μπορείτε να ξεκινήσετε άμεσα με τη δημιουργία λογαριασμού στην πλατφόρμα της CASAFARI ή να περιηγηθείτε στο Area Insights της CASAFARI (σελίδα στα αγγλικά) για να δείτε αναλυτικά τα δεδομένα κάθε περιοχής της Αττικής.