Αγορά ακινήτων Ελλάδα 2026: τιμές ανά τ.μ. και τάση

Η μέση ζητούμενη τιμή διαμερισμάτων προς πώληση σε όλη την Ελλάδα διαμορφώνεται στα 2.638,2 €/τ.μ. το γ΄ τρίμηνο του 2026 (CASAFARI Area Insights, τιμές αγγελιών, όχι συμβολαίων), καταγράφοντας αύξηση +4,1% σε ετήσια βάση και +13,2% από το β΄ τρίμηνο του 2024. Η άνοδος συνεχίζεται αλλά επιβραδύνεται αισθητά από το +7,7% του β΄ τριμήνου 2025, τάση που επιβεβαιώνει και η Τράπεζα της Ελλάδος (+5,5% το β΄ τρίμηνο 2026), με τη μεγαλύτερη αύξηση να εντοπίζεται πλέον εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης. Παράλληλα, βασικές ρυθμίσεις όπως η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα, το πάγωμα νέων ΑΜΑ βραχυχρόνιας μίσθωσης και το πλαίσιο της Golden Visa βρίσκονται σε κομβικό σημείο στις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Το φθινόπωρο του 2026, ένα ζευγάρι στο Παγκράτι αποφασίζει να πουλήσει το πατρικό διαμέρισμα μιας πολυκατοικίας της δεκαετίας του 1970. Πολύ γρήγορα διαπιστώνει ότι για το ίδιο ακριβώς ακίνητο υπάρχουν τρεις διαφορετικοί αριθμοί: η ζητούμενη τιμή που βλέπει στις αγγελίες των πυλών, η τιμή στην οποία ο εκτιμητής της τράπεζας του αγοραστή θα κοστολογήσει το σπίτι για να εγκρίνει το δάνειο, και η αντικειμενική αξία της εφορίας πάνω στην οποία θα υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης. Μαζί με αυτούς τους τρεις αριθμούς έρχεται και ένα πρακτικό ερώτημα: αν συμφέρει να κλείσει η συμβολαιογραφική πράξη πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2026, προτού λήξουν οι υφιστάμενες φορολογικές και ρυθμιστικές προθεσμίες.

Πόσο κοστίζει το τετραγωνικό στην Ελλάδα σήμερα;

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Area Insights της CASAFARI (στα αγγλικά) για το σύνολο της χώρας (location id 544097), η μέση ζητούμενη τιμή για διαμερίσματα προς πώληση το γ΄ τρίμηνο του 2026 (τρίμηνο από 01/07/2026, με ημερομηνία ερωτήματος 23/10/2026) ανέρχεται σε 2.638,2 €/τ.μ. Είναι κρίσιμο να διευκρινιστεί τι μετρά αυτός ο αριθμός: πρόκειται για ζητούμενες τιμές από ενεργές αγγελίες, μετά την αυτοματοποιημένη εξαίρεση ακραίων τιμών και διπλοεγγραφών, και όχι για το τελικό τίμημα που αναγράφεται στα συμβόλαια.

Ο εθνικός μέσος όρος των 2.638,2 €/τ.μ. κρύβει ένα τεράστιο γεωγραφικό εύρος. Το κέντρο και τα νότια προάστια της Αθήνας, καθώς και νησιά αιχμής όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη, κινούνται σε πολλαπλάσια επίπεδα από τον μέσο όρο. Αντίθετα, οι πόλεις της ηπειρωτικής ενδοχώρας διαπραγματεύονται αρκετά χαμηλότερα.

Για όποιον αγοράζει ή πωλεί σήμερα, η διάκριση ανάμεσα στα τρία μεγέθη της αγοράς είναι απαραίτητη:

• Ζητούμενη τιμή αγγελίας: Η τιμή εκκίνησης που ορίζει ο ιδιοκτήτης. Αποτυπώνει τις προσδοκίες της προσφοράς σε πραγματικό χρόνο.
• Τίμημα συμβολαίου (και τραπεζική εκτίμηση): Η πραγματική τιμή στην οποία κλείνει η συναλλαγή, συνήθως μετά από διαπραγμάτευση, η οποία ελέγχεται από τους πιστοποιημένους εκτιμητές των τραπεζών όταν μεσολαβεί στεγαστικό δάνειο.
• Αντικειμενική αξία: Η διοικητικά οριζόμενη φορολογητέα αξία του Υπουργείου Οικονομικών, η οποία αποτελεί τη βάση για τον ΕΝΦΙΑ και το ελάχιστο όριο για τον φόρο μεταβίβασης.

Ανεβαίνουν ακόμη οι τιμές ή επιβραδύνονται;

Οι τιμές στην Ελλάδα εξακολουθούν να αυξάνονται, αλλά ο ρυθμός ανόδου κατεβάζει ταχύτητα. Το γ΄ τρίμηνο του 2026, η μέση ζητούμενη τιμή των 2.638,2 €/τ.μ. είναι αυξημένη κατά +0,6% (+15,4 €/τ.μ.) σε σχέση με το β΄ τρίμηνο του 2026 (2.622,8 €/τ.μ.) και κατά +4,1% (+105,0 €/τ.μ.) σε σχέση με το γ΄ τρίμηνο του 2025 (2.533,2 €/τ.μ.). Σε σύγκριση με το β΄ τρίμηνο του 2024 (2.330,1 €/τ.μ.), το πρώτο τρίμηνο με πλήρη και αξιόπιστη κάλυψη στη χρονοσειρά της CASAFARI, η σωρευτική άνοδος φτάνει το +13,2% (+308,1 €/τ.μ.).

Η εξέλιξη του ετήσιου ρυθμού μεταβολής στις ζητούμενες τιμές δείχνει καθαρά την επιβράδυνση που καταγράφουν οι τάσεις της αγοράς ακινήτων της CASAFARI (στα αγγλικά). Μέσα σε πέντε τρίμηνα, ο ρυθμός ετήσιας αύξησης σχεδόν υποδιπλασιάστηκε:

Τρίμηνο αναφοράς	Μέση ζητούμενη τιμή (€/τ.μ.)	Ετήσια μεταβολή (%)
Β΄ τρίμηνο 2025	2.509,2 €	+7,7%
Γ΄ τρίμηνο 2025	2.533,2 €	+7,4%
Δ΄ τρίμηνο 2025	2.557,1 €	+7,0%
Α΄ τρίμηνο 2026	2.588,9 €	+6,1%
Β΄ τρίμηνο 2026	2.622,8 €	+4,5%
Γ΄ τρίμηνο 2026	2.638,2 €	+4,1%

Σημείωση δεδομένων: Στη χρονοσειρά του Area Insights, τα τρίμηνα από το α΄ τρίμηνο του 2023 έως το α΄ τρίμηνο του 2024 επαναλαμβάνουν αμετάβλητη την τιμή 2.172,5 €/τ.μ. λόγω αραιών πρωτογενών δεδομένων. Αυτό δεν υποδηλώνει στασιμότητα της αγοράς εκείνη την περίοδο· η πραγματική σειρά ξεκινά το β΄ τρίμηνο του 2024.

Πρακτικά, η επιβράδυνση αλλάζει την ισορροπία στη διαπραγμάτευση. Για τον πωλητή, σημαίνει ότι το περιθώριο υπερτιμολόγησης πάνω από τα πρόσφατα συγκριτικά της γειτονιάς έχει στενέψει: ένα ακίνητο που βγαίνει στην αγορά με τιμή «επόμενου έτους» μένει απούλητο περισσότερους μήνες. Για τον αγοραστή, δεν μεταφράζεται σε πτώση τιμών, αλλά σε περισσότερο χρόνο εξέτασης και πιο ρεαλιστική συζήτηση γύρω από το κόστος ανακαίνισης.

Τι λέει η Τράπεζα της Ελλάδος και πού ανεβαίνουν περισσότερο οι τιμές;

Η εικόνα της ηπιότερης ανόδου επιβεβαιώνεται από την επίσημη στατιστική αρχή της αγοράς. Σύμφωνα με την ανακοίνωση της Τράπεζας της Ελλάδος για τους δείκτες τιμών οικιστικών ακινήτων του β΄ τριμήνου 2026 (δημοσίευση 15/09/2026, προσωρινά στοιχεία για τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα), οι τιμές των διαμερισμάτων σε όλη τη χώρα αυξήθηκαν κατά +5,5% σε ετήσια βάση το β΄ τρίμηνο του 2026, μετά από μέσο ετήσιο ρυθμό +8,3% το 2025 και +9,1% το 2024 (αναθεωρημένα στοιχεία).

Η ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) αναδεικνύει δύο δομικά χαρακτηριστικά της ελληνικής αγοράς το 2026:

1. Το premium του καινούργιου: Τα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) κατέγραψαν ετήσια αύξηση +6,2% το β΄ τρίμηνο του 2026, έναντι +5,0% για τα παλαιά διαμερίσματα. Σε μια χώρα όπου το μεγαλύτερο μέρος του αστικού αποθέματος αποτελείται από πολυκατοικίες της περιόδου 1960–1980, η σύγχρονη ενεργειακή κλάση, η θέση στάθμευσης και η απουσία άμεσων εργασιών ανακαίνισης κοστολογούνται ακριβότερα.
2. Η μετατόπιση εκτός των δύο μεγάλων κέντρων: Η ετήσια αύξηση το β΄ τρίμηνο του 2026 διαμορφώθηκε σε +5,0% στην Αθήνα, +4,7% στη Θεσσαλονίκη και +5,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις (με το σύνολο των αστικών περιοχών στο +5,3%). Αντίθετα, οι «λοιπές περιοχές» της χώρας κατέγραψαν άνοδο +7,1%. Σε αυτή την κατηγορία υπάγονται οι Κυκλάδες, η Κρήτη, τα νησιά του Ιονίου, η Χαλκιδική και τα παράλια της Πελοποννήσου, όπου συγκεντρώνεται η ζήτηση για εξοχική και δεύτερη κατοικία.

Όταν τοποθετούμε δίπλα δίπλα τις ζητούμενες τιμές του CASAFARI Area Insights (+4,1% το γ΄ τρίμηνο 2026, ή +4,5% το β΄ τρίμηνο 2026) και τον δείκτη της ΤτΕ (+5,5% το β΄ τρίμηνο 2026), βλέπουμε δύο διαφορετικούς φακούς να δείχνουν την ίδια κατεύθυνση. Οι δύο αριθμοί δεν ταυτίζονται απόλυτα, διότι μετρούν διαφορετικό στάδιο της αγοράς: η CASAFARI καταγράφει το σύνολο των δημοσιευμένων αγγελιών σε εθνικό επίπεδο, ενώ ο δείκτης της ΤτΕ βασίζεται στις εκτιμήσεις αξίας που συγκεντρώνουν τα πιστωτικά ιδρύματα κατά τη χορήγηση στεγαστικών δανείων.

Ποιοι αγοράζουν και γιατί η προσφορά παραμένει λίγη;

Σε απόλυτο αριθμό συναλλαγών, ο Έλληνας αγοραστής παραμένει ο βασικός πυλώνας της αγοράς. Πρόκειται κυρίως για νοικοκυριά που αναζητούν πρώτη κατοικία ή αναβαθμίζουν τη στέγη τους αφήνοντας το πατρικό διαμέρισμα, επιστρέφοντας σταδιακά στον τραπεζικό δανεισμό μετά από μια δεκαετία αγορών σχεδόν αποκλειστικά με μετρητά. Τα κρατικά επιδοτούμενα προγράμματα «Σπίτι μου» για νεότερους αγοραστές ενίσχυσαν τη ζήτηση στη μεσαία κατηγορία τιμών και στα παλαιότερα διαμερίσματα των αστικών κέντρων.

Σε όρους αξίας, ωστόσο, το ξένο κεφάλαιο διατηρεί βαρύνοντα ρόλο, ιδίως στις τουριστικές ζώνες, στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και στα ανακαινισμένα ακίνητα του κέντρου, όπου δραστηριοποιούνται όσοι αξιοποιούν τις λύσεις της CASAFARI για επενδυτές (στα αγγλικά). Μετά την αύξηση των ορίων της Golden Visa, το προφίλ των διεθνών αγοραστών μετατοπίζεται από την απόκτηση άδειας διαμονής προς την αγορά εξοχικής κατοικίας από Ευρωπαίους, Βρετανούς, Αμερικανούς και Ισραηλινούς αγοραστές.

Η δημογραφική εικόνα εξηγεί γιατί αυτή η ζήτηση δεν κατανέμεται ομοιόμορφα. Σύμφωνα με την εκτίμηση πληθυσμού της ΕΛΣΤΑΤ για την 1η Ιανουαρίου 2025 (δημοσίευση 18/12/2025), ο μόνιμος πληθυσμός της Ελλάδας ανέρχεται σε 10.372.335 κατοίκους, με τη φυσική μείωση του 2024 (−57.564 άτομα) να αντισταθμίζεται σχεδόν πλήρως από την καθαρή μετανάστευση (+54.135). Η εσωτερική και εξωτερική ζήτηση συγκεντρώνεται στην Αττική, στη Θεσσαλονίκη, στην Κρήτη και στα τουριστικά νησιά.

Από την πλευρά της προσφοράς, η στενότητα είναι διαρθρωτική. Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσε μετά το 2010 και οι νέες αποπερατώσεις παραμένουν πολύ χαμηλότερες από τις ανάγκες αντικατάστασης του αποθέματος. Ταυτόχρονα, η επέκταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης την τελευταία δεκαετία αφαίρεσε χιλιάδες διαμερίσματα από τη μακροχρόνια αγορά, διατηρώντας τις τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα στις κεντρικές και παραθαλάσσικες ζώνες.

Ποιοι φόροι και κανόνες ισχύουν το 2026 και τι λήγει στις 31 Δεκεμβρίου;

Το θεσμικό πλαίσιο του 2026 περιλαμβάνει κρίσιμες προθεσμίες που επηρεάζουν άμεσα τον προγραμματισμό αγοραστών, πωλητών και κατασκευαστών:

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ): Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Ακινήτων (Ν. 5219/2025, άρθρα 25, 27, 40, 41), όπως παρουσιάζεται αναλυτικά στον οδηγό για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης κατά τον Κώδικα Φορολογίας Ακινήτων, ο φόρος ανέρχεται σε 3% επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ του αναγραφόμενου τιμήματος και της αντικειμενικής αξίας. Με την προσαύξηση 3% υπέρ δήμου επί του φόρου, ο πραγματικός συντελεστής διαμορφώνεται σε 3,09%. Ισχύει απαλλαγή πρώτης κατοικίας έως 200.000 € για άγαμο (και υψηλότερο αφορολόγητο όριο για έγγαμους και οικογένειες με τέκνα).
• Αναστολή ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα: Με τον Ν. 5246/2025 (άρθρο 12, ΦΕΚ 11/11/2025), η αναστολή επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, όπως εξηγεί το ρεπορτάζ της ΕΡΤ για την αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα. Εφόσον ο κατασκευαστής έχει επιλέξει την υπαγωγή σε καθεστώς αναστολής, ο αγοραστής καταβάλλει ΦΜΑ 3,09% αντί για ΦΠΑ 24%· επειδή η υπαγωγή είναι προαιρετική για τον κατασκευαστή, απαιτείται έλεγχος ανά έργο. Σύμφωνα με δημοσιεύματα του ελληνικού Τύπου, ο φόρος υπεραξίας 15% στις μεταπωλήσεις φυσικών προσώπων βρίσκεται επίσης σε αναστολή έως το τέλος του 2026, ενώ έχει συζητηθεί κυβερνητικό σχέδιο παράτασης και των δύο μέτρων για το 2027.
• ΕΝΦΙΑ: Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων βαρύνει κάθε χρόνο όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα (κατοίκους ημεδαπής ή αλλοδαπής) και υπολογίζεται βάσει των αντικειμενικών αξιών.
• Βραχυχρόνια μίσθωση (ΑΜΑ): Βάσει των περιορισμών βραχυχρόνιας μίσθωσης του 2026 όπως τους κατέγραψε το GTP με αναφορά στην ΑΑΔΕ, ισχύει απαγόρευση έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων από 01/01/2025 έως 31/12/2026, καθώς και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης για το 2026. Προσοχή: σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου εντός παγωμένης ζώνης, ο υφιστάμενος ΑΜΑ διαγράφεται και ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει νέο. Στην 90ή ΔΕΘ τον Σεπτέμβριο του 2026 υπήρξε κυβερνητική εξαγγελία για παράταση του παγώματος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, σύμφωνα με το ρεπορτάζ του Οικονομικού Ταχυδρόμου για την εξαγγελία παράτασης του παγώματος ΑΜΑ.
• Golden Visa (Ν. 5100/2024): Σύμφωνα με τον Ν. 5100/2024 (άρθρο 100), το ελάχιστο όριο επένδυσης σε ακίνητο ανέρχεται σε 800.000 € στην Περιφέρεια Αττικής, στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, στη Μύκονο, στη Σαντορίνη και σε όλα τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Στην υπόλοιπη Ελλάδα το όριο είναι 400.000 €, ενώ στις δύο αυτές βαθμίδες η επένδυση πρέπει να αφορά ένα μόνο ακίνητο ελάχιστης επιφάνειας 120 τ.μ. Η βαθμίδα των 250.000 € διατηρείται αποκλειστικά για μετατροπή επαγγελματικών κτιρίων σε κατοικία και για αποκατάσταση διατηρητέων. Σε όλα τα ακίνητα Golden Visa απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση.

Πώς ελέγχει ένας μεσίτης ή εκτιμητής την τιμή μιας περιοχής;

Για τον επαγγελματία της αγοράς, ο εθνικός μέσος όρος των 2.638,2 €/τ.μ. είναι μόνο το σημείο αναφοράς. Η πραγματική κοστολόγηση απαιτεί εξειδίκευση σε επίπεδο δήμου ή γειτονιάς. Μέσα από την οθόνη του Area Insights, ο χρήστης μπορεί να αναπαραγάγει ακριβώς την τριμηνιαία χρονοσειρά της Ελλάδας (location id 544097) και, χρησιμοποιώντας το Location Lookup, να εστιάσει σε συγκεκριμένες περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης ή της περιφέρειας.

Όταν ένας μεσίτης ή εκτιμητής χρειάζεται να τεκμηριώσει την τιμή ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος απέναντι σε έναν ιδιοκτήτη, χρησιμοποιεί τις εκτιμήσεις, Comparables και μελέτη αγοράς (στα αγγλικά). Το εργαλείο Comparables εντοπίζει τα άμεσα ανταγωνιστικά ακίνητα γύρω από τη διεύθυνση ενδιαφέροντος, καθαρίζει τις διπλοεγγραφές από διαφορετικές πύλες αγγελιών και δείχνει πόσο χρόνο παραμένουν στην αγορά και ποιες μειώσεις τιμών έχουν προηγηθεί. Αντίστοιχα, οι επενδυτές που αναζητούν διαμερίσματα προς μακροχρόνια ή βραχυχρόνια εκμίσθωση εκτός των παγωμένων ζωνών χρησιμοποιούν το Property Sourcing για αναζήτηση ακινήτων σε όλες τις πηγές (στα αγγλικά).

Για τις ομάδες ανάλυσης δεδομένων και τους προγραμματιστές, τα ίδια ακριβώς μεγέθη είναι διαθέσιμα προγραμματιστικά. Μπορείτε να δείτε την τεκμηρίωση του Area Insights API στο developers.casafari.com (στα αγγλικά) καθώς και την τεκμηρίωση Comparables και εκτίμησης για προγραμματιστές (στα αγγλικά). Η κατανάλωση των κλήσεων API και των πλάνων μετράται σε tokens, ενώ για όσους εργάζονται με εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης διατίθεται το Casafari MCP για ερωτήματα από AI assistants (στα αγγλικά). Η διαχείριση της συνδρομής γίνεται απευθείας ανοίγοντας λογαριασμό και κλειδιά API στο platform.casafari.com.

Τι να προσέξει ο αγοραστής και ο πωλητής μέχρι το τέλος του 2026;

Καθώς η αγορά πλησιάζει στο τέλος του 2026, τέσσερις παράγοντες καθορίζουν τις αποφάσεις:

1. Η οροφή προσιτότητας στην Αθήνα: Οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί ταχύτερα από τους μισθούς επί μία δεκαετία, και η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος έχει επισημάνει φαινόμενα υπερτίμησης σε τμήματα της αγοράς. Η επιβράδυνση που καταγράφεται τόσο στις ζητούμενες τιμές όσο και στον δείκτη της ΤτΕ μπορεί να βαθύνει στις περιοχές όπου η ζήτηση στηρίζεται αποκλειστικά σε εγχώρια εισοδήματα.
2. Συσσώρευση συναλλαγών πριν από τις 31/12/2026: Οι προθεσμίες της 31ης Δεκεμβρίου 2026 για τον ΦΠΑ των νεόδμητων και το καθεστώς των ΑΜΑ δημιουργούν κίνητρο επίσπευσης των συμβολαίων μέσα στο τελευταίο τρίμηνο του έτους, με πιθανή πρόσκαιρη χαλάρωση του ρυθμού στις αρχές του 2027 ανάλογα με τις τελικές νομοθετικές ρυθμίσεις.
3. Η ψαλίδα του παλαιού αποθέματος: Στις πολυκατοικίες των δεκαετιών 1960–1980 με χαμηλή ενεργειακή κλάση, το αυξημένο κόστος υλικών και συνεργείων ανακαίνισης ανοίγει την απόσταση ανάμεσα στην αρχική ζητούμενη τιμή και στην τιμή που είναι διατεθειμένος να καταβάλει ο αγοραστής.
4. Προσεκτική ανάγνωση των δεδομένων: Οι εθνικοί μέσοι όροι συγκαλύπτουν τις μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ νησιών και ενδοχώρας, τα στοιχεία της ΤτΕ για τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα είναι προσωρινά, ενώ η χρονοσειρά της CASAFARI προσφέρει αξιόπιστη βάση σύγκρισης από το β΄ τρίμηνο του 2024 και μετά (χωρίς διαθέσιμη εθνική σειρά ενοικίων για τον υπολογισμό ενδεικτικής απόδοσης σε αυτόν τον οδηγό).

Είτε εξετάζετε την πώληση ενός διαμερίσματος είτε τεκμηριώνετε μια εκτίμηση για πελάτη σας, η σύγκριση της ζητούμενης τιμής με τα πραγματικά δεδομένα της γειτονιάς είναι το ασφαλέστερο πρώτο βήμα. Μπορείτε να εξερευνήσετε αναλυτικά τις τοπικές σειρές τιμών μέσα από τη σελίδα του Area Insights (στα αγγλικά).